美國地產熱點
美房市進入拉鋸階段 賣家將認清新現實
【大紀元2026年01月12日訊】美國房地產交易自從被高利率「築起高牆」之後，已經過去三年多時間，許多屋主已經等不及想賣房，隨著庫存逐漸累積，賣方數量開始超過買方，賣方不得不接受新的現實。這個新的現實就是，我們正處在房市的「價格發現」階段，而這個階段的本質是什麼？還有即將干擾這個階段的「川普大刀」，就是本集要探討的主題。
買賣雙方的動態變化
近月到年末（以 2025 年11月和12月數據為主）美國房市的「賣方相對買方」缺口在擴大，且在全國層級已經呈現「賣方多於買方」的買方市場特徵，但各都會區差異仍很大。
Redfin以「活躍賣家vs.活躍買家」的衡量指出：2025年11月全美賣方比買方多37%，而且是「比去年同期的缺口大很多」的狀態；依Redfin的定義（賣方多於買方超過10%）屬於買方市場，並指出這種買方市場狀態自2025年5月以來持續。
Realtor.com指出：庫存已連續第25個月年增（到 2025年11月仍為+12.6% 年增），同時買方動能偏弱、銷售節奏放慢，且出現「撤牌（Delistings）上升」的現象，反映賣方要價與買方承受力在拉扯，互相對價格有不同的接受程度。
全美房地產經紀人協會（NAR）在2025年11月二手房銷售報告中：庫存143萬戶、年增7.5%；供給月數約4.2個月（較去年同期3.8個月上升），顯示供給相對更鬆動一些。
什麼是「價格發現」階段
「賣方撤牌」與「買方議價力上升」同時出現，2025年內買方議價力增加（要求讓利、補貼，議價空間變大）與賣方不願降價而撤牌並存，通常代表供需失衡下的「價格發現（Price Discovery）」過程。Realtor.com與Redfin的描述都符合這種結構。
所謂「價格發現」指的是：在市場環境快速改變後，買賣雙方必須透過一段時間的試探、僵持、讓步，重新找出「真正能成交的價格區間」。因此，關鍵不是「標價」，而是最終願意成交的價格。
為什麼現在會出現「價格發現」階段？到底是由什麼原因引發的？說到底，有三個核心條件。而且我要老實告訴你，這個階段不會很快過去。
降價時代來臨！賣家要認清現實｜變數：川普會讓利率降多少？「價格發現」正在重新定價美國房價 #美國地產熱點 1/11/2026
第一、利率環境已經不是賣方記憶中的世界
2021年–2022年房貸利率是2.5%–3%，現在是6%左右，且成為新常態。換句話說，同一間房，買方可承受價格直接減少兩成至三成，但多數賣方的心理錨點還停在高利率之前。這會必然造成：「賣方覺得便宜賣很吃虧；買方覺得如果照標價買，負擔不起」。
第二、供需結構從「搶房」變成「選房」
現在庫存上升了，但是看屋多、出價少，價格談判回到買方手上。市場不再用「最快成交價」定價，而是用「誰願意讓步」來定價。
第三、房價具有高度「向下僵固性」
房地產有一個很重要的心理特性：價格下跌時，賣方反應永遠慢於買方。原因是不想承認自己「買在高點」、不急用錢（有鎖定低利率）、認為市場只是「暫時冷卻」。結果就是：不降價、改撤牌，因此整體房市急降溫。
「價格發現」階段的延長賽
而且，為什麼這次的「價格發現」階段會「拖很久」？因為房市的價格發現，不像股市一天就完成，主要原因是房產的交易頻率比較低，一棟房子不是每天交易，甚至同一區的房產也不會太多在同一時段上市，所以造成房價的資訊回饋很慢。
當賣方還停留在前幾年的高房價記憶中，價格無法達到心中的理想值，賣家就可能會選擇撤牌，修改策略之後再上市。所以，賣方撤牌不等於，市場真的平衡，只是把供給「藏起來」，形成影子庫存。
另外，其中少數的成交其實會「誤導價格訊號」，因為還有現金買家、有學區剛需、有極度稀缺物件，這些成交會讓其他賣方誤以為「價格還撐得住」、「價格沒有掉」。但實際上，房價正在隨著買方的消極，悄悄的下修當中。
而且去年以來，利率的變動也在牽動買賣雙邊，利率小降，大家的信心就增強；利率卡住，買家隨即收手。所以，我們會看到價格發現不是很明顯的上去或下來，而是來回拉鋸。就像一對處在感情模糊地帶的男女，既不是熱戀、也不是無感，好像雙方都在試探對方。
最後還有一個因素是經濟，由於美國就業還不錯，賣方就不急著賣。多數屋主仍有工作、現金流尚可，就更傾向「賣不到理想價就撤牌或再等等」，這就會延長價格發現。
股市表現強，帶來「財富效果」，讓高資產族更敢撐價、也更敢買。資產漲、投資帳戶回升，屋主心理上更不急著「靠賣房變現」，更願意拖、撤牌、等待更好的買方與價格。對買方來說，他們可以用較少貸款，甚至全現金，對利率敏感度低，會把「成交價格」撐住，讓其他賣方更不願降價。
所以，經濟還可以、利率仍高兩種環境，很容易形成「成交量縮、價格黏、撤牌多」的格局。
「價格發現」的三個過程
事實上，「價格發現」階段大致有三段：前、中、後。前段是價格撐住，賣家仍然按照前幾年的高行情掛牌定價，但是成交量已經明顯下滑，買家出價保守，但是有鑒於前一段時間的熱潮，買家還是會擔心錯過買房，所以成交價會貼近掛牌價，但未必到大幅折價。
第二階段就是我們正身處的中段位置，當利率依然處在高位，整體房市呈現：成交量低、降價率顯著上升，但降價往往分段進行，一次降不夠就再降，所以會有撤牌再上架的情況。
反觀買方，他們心態轉為「不追價、只買合理價」，議價更強勢，開始比較「總成本」（利率、補貼、保固、修繕）。
因為買方的冷靜態度，急賣的賣方只好「釋出善意」用降價或是修繕換取成交；依然不急的賣家，就撤牌、等旺季或等利率下降。
現在這個階段也是買方談判效率最高的時期之一，但要挑對標的，優先鎖定上市時間久、已降價、同社區有多筆上市房、賣方有時間壓力的房產。談判工具可以是降價、賣方幫助降利率、修繕等各種方式。
最後來到後階段，價格發現的後期。這一段的本質是：市場共識開始形成，賣方普遍接受新價格帶，交易量回來，不一定代表價格轉強，而是價格變得「更能進入成交」。
我們開始會看到「降價不再是少數，而是常態」。市場開始出現一個比較一致的「清算價區間」，買方願意在該區間出手。成交量回升，因為不確定性下降，買賣雙方更容易達成一致。所以，上市時間反而會加速，在市場天數（DOM）開始下降，不是因為搶房，而是因為定價更貼近市場。
所以說白一點，現在不是「房價還會不會跌」的問題，而是「市場正在花時間，逼賣方承認：買方能承受的價格已經改變」。
賣方得接受「要成交就得定在市場價」，策略轉為「一次到位定價」或「明確讓步換速度」。在這個階段買方出手變更果斷，因為可比成交（comps）開始清晰，估價與貸款風險下降。
川普要「買降」利率
聽到這裡，身爲買家的人應該會比較開心，因為房價正在修正當中；身爲賣家勢必得慢慢接受這個現實。不過，現在出現一個變數，可能會改變這個路徑！
上一期我才談到川普說會在新年公布住房大改革，馬上就來了一個！就在1月8日，川普總統宣布，美國政府將購入2,000億美元的房貸債券，目標是降低住房成本。這類操作的核心目的，是把房貸抵押證券（MBS）價格買上去、把MBS殖利率壓下來，進而壓低「房貸利率相對於10年期公債」的利差。簡單說就是讓30年期固定房貸利率有下行空間。
但是，實際會下降多少？還不好說，因為就連Redfin首席經濟學家和經濟主管，預測的結果都不相同，前者認為減少0.25至0.5個百分點；後者認為只降低0.1到0.15。所以，以當前30年固定利率來說，大約6.2%左右，今年有望下探到6%以下的範圍區間。但許多專家都認為，無法解決根本供給短缺的問題。
如果說利率直接下降，對現在「價格發現」的路徑會有什麼影響呢？第一種影響是買方月付下降，心理門檻降低，部分自住剛需會重新進場。第二影響是賣方認為「既然利率下降，就不用再讓那麼多了」，重新拉高要價或收回讓步，撤牌房源選擇回流，但價格偏高。
尤其因為我們正處在「價格發現」的中段位置，「價格發現」被「干擾」而非完成價格穩定，市場會看起來熱了一點，但價格共識反而更模糊。這是最容易讓人誤以為「房市要回春」的階段。因為，本質上供給並沒有真正增加，買家能選擇的數量依然有限。
所以，這麼說起來，這會是一個挺尷尬的情況，但不是說利率下降是壞事，只是它正好增加了這段過渡期的價格磨合。
其實，川普在宣布2,000億購買房貸債券之前，他還在社群上發文，打算禁止大型機構購買獨立房，讓住房還歸於民。雖然有許多專家稱該作法無濟於事，大型機構持有的房產只有美國房市的零頭。但要知道，這些零頭也代表著幾十萬戶住宅，對於供給緊張的現狀，一分一毫都是得斤斤計較。
川普還預計在1月19日至23日，於瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇發表住房相關的提案。看來川普的大刀正在準備解開美國房地產的僵滯。◇
責任編輯：李曜宇
沒有留言:
張貼留言