上海推房票政策 業界人士：房子賣不動了
【大紀元2025年10月28日訊】（大紀元記者方曉、吳銳略、特約記者熊斌採訪報導）近年來，中國房地產市場持續深度下行，各地房價暴跌的消息此起彼伏。作為中國經濟龍頭的上海，其房地產市場同樣未能倖免。面對巨大的去庫存壓力，上海市寸土寸金的市中心區域近期推出「房票」安置新政，業界普遍認為，這再次證明上海的房子賣不動了。
市中心引入「房票獎勵」 從郊區試點到徐匯核心
上海的「房票」制度最初於去年在金山、青浦、嘉定等郊區落地試點。這項政策為動遷戶提供了除實物安置和現金補償之外的第三種選擇：一張具有確定金額和使用條件的「購房代金券」。
近期，傳聞已久的浦東區正在醞釀房票政策，而市中心的徐匯區則率先行動。在徐匯區江南新村地塊的舊改方案中，正式增加了「房票獎勵」一項，標誌著該政策正式邁入寸土寸金的市中心。
這次徐匯房票最大的不同在於其通用性：房票適用於全市範圍內的新房和二手房，且購買時間可追溯至今年1月22日起。徐匯區的「房票獎勵」本質上是一種購房補貼機制。
籍貫為上海的財經大V「梅大師」對此直言：「這再次證明了上海的房子賣不動了。」他表示，過去郊區房票限制在本區內購買，流動性差。而且那些地點都是遠得「嚇死人」的地方。而徐匯新政的「全上海通用」儘管金額相對房價只是杯水車薪，但「好過沒有」，且具有較大的誘惑，目的是鼓勵動遷戶將補償金用於購房而非持有現金。
分析：試圖打破房價「螺旋式下跌」的惡性循環
「梅大師」分析，徐匯區作為上海市中心絕對的優質區域，其推出房票，核心原因仍是房市疲軟。
他認為，當前許多動遷戶拿到現金後，選擇「持幣觀望」，預期房價會繼續下跌，打算「等跌到底之後再買」。這種觀望情緒導致：越是拖延，房價越跌；房價越跌，越沒人買，形成了負面的「螺旋式下跌」循環。房票政策的本質，就是一種強迫資金回流樓市的工具，旨在打破這一循環。
房票背後的強制邏輯 資金鎖定與「無形迫害」
上海市民對房票獎勵買房政策深惡痛絕。定居在香港的吳女士對大紀元透露，在房價持續暴跌下，她的多位親戚在上海和深圳購買的豪宅已經變成負資產，導致他們身心受創。這種個人與家庭的經濟困境，正是市場對房票政策做出強烈抵制的根源——政府刺激市民買房，並將補償金鎖死，限制其變現能力。
吳女士引述她的上海朋友陳先生的觀點，將房票制度視為一種「邪惡」且「缺德」的做法，因為它實質上構成了對個人財產的「無形控制和迫害」。
陳先生認為，與現金安置不同，房票這筆錢「什麼都不可以做，只可以買房」。這剝奪了動遷戶自由支配資金的權利，無法用於租房、移民或投資其它資產。
他說，房票通常設有一兩年的購房期限，過期則作廢，形成強制性的消費壓力。他表示，在市場一致預期房價會繼續下跌的背景下，這種政策是將動遷戶的補償金「套牢」在持續貶值的房地產資產中，是一種變相的「剝削與壓榨」，完全無視個人意願，是「獨裁」的展現。
逼遷 被限制 引發激烈家庭矛盾
上海人彭先生的親身經歷，更揭示了制度設計中的多重不公。吳女士透露，她認識的彭先生，用房票買房後，被迫從市區搬到「郊區的郊區」（如崇明、崑山），這對習慣了市區生活的上海人來說是一種巨大的犧牲和「趕盡殺絕」式的「逼遷」。
過去現金安置可以分到數百萬元，兄弟姐妹可以清晰地「分錢」；但現在一張房票只能買一套房，這在有多個繼承人的家庭中引發了「怎麼樣分法？」的激烈矛盾，甚至可能引發社會和家庭訴訟。
另外，房票的面值遠遠不夠在市區購買同等品質或滿意的房產，甚至連買郊區房「都遠遠不夠」，動遷戶需要自己「貼錢」才能買到一套房，這讓他們覺得在樓價下跌時被迫高價接盤，制度「最最不公平」。
吳女士悲觀地總結道，當前的政策導致了一種社會結構的變化：「上海人基本上在上海是見不到的啦。」她認為，真正在市區留下的是有錢人，而那些土生土長、被舊改「趕走」的上海人，只能在郊區安家，成為了被「拋棄的一族」。這種做法被動遷戶視為「沒道義」「算計老百姓」和「邪惡」的行為。
開發商急於回款 不惜失去利潤「以價換量」
上海中介王先生的觀點印證了開發商面臨的巨大壓力。他對大紀元表示，動遷房之類的房產不能買。因為現在不是好的時間節點。目前房價壓力很大。雖然現在租售比已經跌到了百分之三，也不代表可以買房。你看重的是租售比，人家看重的是你的本金！
在王先生看來，房價再也回不到以前了。他說，從本週開始，上海很多新房都在陸陸續續地降價，有些甚至開始打八折了，可能後期它的價格還要降。
王先生提到，現在開發商壓力很大，有的開發商為了回款連15%的利潤都不要了。開發商無法再依賴高槓桿、高周轉模式。資金鏈壓力大過銷售利潤壓力，因此必須快速回籠現金。這導致新房降價成為常態，是為了「生存」而非「賺錢」。
他指出，過去十多年，房屋被視為最穩健的「金融資產」。但當「只漲不跌」的神話被打破，市場心理發生了根本變化。購房者不再相信房價永遠上漲。他們現在買房是為了居住，而非投資。這導致人們對房子的「性價比」要求極高。
買方會嚴格對比新房與二手房、當前產品與未來產品的優劣。王先生提到「新房疊代預期」和「價差拉大」正是這種心理的體現。如果新房沒有顯著的價格優勢（如八折甚至更低），購房者寧願觀望，等待更好的地段和更高的得房率（如新建築規範下的產品）。
「少食多餐」與供應悖論
王先生形象地將當前的開發商比作「有胃病的病人」——實行「少食多餐」策略。過去一次性開盤五百套的景象已絕跡，現在的常態是小批量（幾套、幾十套）開盤，試圖營造熱銷氛圍。許多樓盤開到後期（第五批、第六批）就賣不動了。
儘管市場低迷，他認為土地價格存在悖論：土地不能降價，官方需保證土地價值，未來優質地塊的價格只會更貴。難以被市場接受，供應進一步受限，而非優質地塊（郊區）供應過剩（占市場80%的庫存），地價雖低，開發商不敢拿，供應將被遏制。
上海房產中介程先生接受大紀元採訪時指出官方政策困境。他說，現在不管官方出台什麼刺激政策，都不可能使房價再漲上去。從2023年以來，上海陸續出台了很多樓市新政，目的都是為了穩房價——控制房價不要繼續下跌——他們知道根本不可能促使房價再上漲了。
程先生認為，只有徹底放開限購，沒有任何的購房條件限制，短期內庫存會快速去化，因為很多外地人，會把房子置換到上海，然而官方是不可能全面放開的（例如8月份只放開外環外新房，效果有限，熱度僅維持半個月）。
民間吐槽上海房價暴跌的慘烈程度
根據官方統計，2025年9月，上海二手住宅銷售均價同比「僅」下跌2.4%，但這無法掩蓋局部地區的慘烈跌幅。根據市場觀察，上海外郊環區域和部分郊區項目房價，跌幅已達40%，甚至更多，凸顯了巨大的庫存和流動性壓力。
近期上海一樓盤房價暴跌引發網絡關注。據網友爆料，上海房東忍痛降價600萬出售浦東張江的一套86平豪宅，贈露台，買一層送一層、精裝複式，僅賣280萬。
而另一博主發帖，徐家匯某房源，半年降價500萬。
近日有上海博主發帖，上海房價，暴跌有點狠！2021年房子478萬沒有賣，現在只能掛243萬了，要想成交，恐怕得砍到220萬了，直接腰斬。不知道這4年一個人能不能賺到200多萬？
值得一提的是，8月14日，上海鏈家開始隱藏二手房成交價格了。在上海鏈家官網查詢發現，其外網未顯示各小區二手房源的歷史成交價格；同時，貝殼找房平台上，各小區歷史成交的房源也同步顯示為「暫無成交價」。
財經大V「火山詩話」表示，在經歷了鏈家不顯示成交價後，二手房都被中介打壓到痛不欲生的地步。
責任編輯：高靜
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