個人理財：如何明智地管理租金收入
【大紀元2025年12月07日訊】（Deanna Ritchie撰文／大紀元記者趙孜濟編譯）想要成為一名盈利的房地產投資者，你需要投入時間和精力去關注你的財務狀況。作為房東，你需要管理租金收入並在維修、維護、稅費以及其它與房產相關的支出上花錢。
雖然有些房產比其它房產產生更多收入，但無論你擁有何種房產，你都可以優化你的投資回報率。關鍵是你如何管理你的財務。你對租金收入和支出的管理越有效，盈利能力就會越強。
試試這些策略來管理你的租金收入和支出
1. 控制自己 不要去追逐耗時過多的投資
房地產領域存在多種獲利途徑。例如，你可以出租物業、翻修轉售，或進行線上投資。這些都是不錯的賺錢方式，而出租物業能創造最穩定的收入來源。
若你將時間耗費在過多短期投資上，便無暇拓展更多租賃物業。
持有租賃物業雖無法立即帶來豐厚現金流，卻是房地產領域唯一能建立長期財富的策略。若未能累積長期資產，你的投資收益將需持續付出辛勞，最終可能因過度疲憊而無力管理物業。
雖然將資金分散投入房地產各領域以尋找最佳方案頗具誘惑力，但若你正同時管理多處租賃物業，就必須精挑細選投資標的。
若你想嘗試其它投資，可以考慮聘請物業管理公司來進行管理，幫你騰出時間。然而，將你的時間投入到收購更多其它租賃物業上，或許仍是更明智的選擇。
2. 只聘請持證專業人士進行維修
嘗試自己完成所有的維修工作或聘請朋友幫忙，最終可能會變成災難。如果你力不從心，或者你的朋友缺乏必要的經驗——事故便可能發生。最終，你可能不得不聘請專業人員來修復最初的問題和錯誤——導致高昂的費用。這類不當的決定將大幅增加維修成本。
聘請專業人士執行以下領域的維護和維修：
• 水電工程
• 屋頂工程
• 暖通空調（HVAC）系統
• 電氣工程
• 液化氣設備
作為投資者，你沒有時間去琢磨DIY維修。如果你選擇聘請物業管理公司，他們可以通過委聘合適的專業人員來為你處理維修和保養事宜。當你與專業的管理公司簽約時，對方已建立與當地維修公司的合作關係，確保你能以優惠價格獲得專業服務。
3. 租金收入一到手 就立刻提撥好預估稅款
切勿讓自己猝不及防地面對高額的所得稅帳單。從租金收入入帳時起，你就要按預估比例提撥稅款，從源頭管理租賃所得稅務。
你的所得稅率將介於10%至37%之間。稅務專業人士可以幫助你估算應繳金額。你需要按季度繳稅，而通過收入入帳時同步提撥資金，你便能輕鬆確保稅款全額準時繳納。
最簡便的方法是開設一個單獨的稅款專用銀行帳戶。如此一來，你就不會誤判可用現金餘額，你的稅款帳戶裡的每一分錢都不能動。
4. 定期預留資金以應付維修和其它支出
你是否已經設立了一個專門的儲蓄帳戶用於應付日常支出？如果沒有，儘快考慮建立一個。即使你已經為稅款預留了一部分資金，仍然需要額外預留資金以應對維修和保險的開支。
一些最常見的維修項目可能非常昂貴。例如，屋頂某處已經漏水多年。你若拖延處理，最終可能需拆除屋頂、更換腐爛石膏板並重建屋頂。漏水問題必須迅速處理，否則恐衍生數千美元額外開支。
手頭備有現金 以應對緊急項目
當租客報告需要維修時，有時你最多只有十天的時間來處理。例如冬季屋頂漏水、自來水停供、熱水器故障等，皆屬緊急維修項目。大多數州規定此類維修須於24小時內完成。至於其它維護事項，如窗戶破裂或車庫門故障，通常給予十天修復期限。
你無法避免每位租客提出的各種維修要求。有些維修便宜易行，但有些會很昂貴。你無法預測接下來會出現哪些維修。
請將所有租金收入的30%—50%存起來用於支出。如果你已經為稅費和保險預留資金，請再額外增加維修基金，以確保你至少存下租金收入的一半。
最重要的是，把這筆錢存入一個能產生回報的帳戶，不論收益多小。每一美元都會有所幫助，而當帳戶積累足夠資金時，即便是小的收益率也會迅速累積。
5. 挑選性地進行裝修翻新
你的出租房產不需要最新、最時髦的衛浴設備、燈具、櫥櫃或電器，也能獲利。
出租房屋的內部裝潢應符合房屋的風格，但無需過度投入。如果某項裝修工程無法提升你的租金收益，那可能就是浪費錢。
一些裝修對租客確實有必要，但有些則不然。例如，下列裝修值得花錢：
• 為殘疾租客安裝無障礙廚房櫃
• 重新布局小浴室，使馬桶、洗手台和淋浴的位置最適合日常使用
• 修復混凝土車道
• 整平後院並鋪設草皮
• 在沒有自然光的地方安裝頂燈
• 在衣櫃中增加擱板
• 如果位於容易遭受龍捲風或強風暴的地區，安裝防風暴避難處
• 升級空調系統（HVAC）為更高效能機型
以下裝修項目無法提升租金收益：
• 新式廚房櫥櫃
• 安裝節水馬桶
• 智能電器（如洗衣機、烘乾機、冰箱）
• 更換功能正常的舊烤箱
• 純粹基於美觀因素更換外牆板材
基本原則是，裝修工程應能直接促進租金收益增長。
6. 找一位熟悉房東報稅的專業人士合作
所得稅法規很複雜，當你以為掌握申報要領時，情況可能突然改變。如果你申報出錯，可能會遭受巨額罰款和處罰，將嚴重影響你的利潤。
建議你與稅務專家聯繫，處理你的州和聯邦所得稅申報。對於房地產投資者而言，有許多細節需要專業知識來理解。例如，你所得租金的（可抵扣）損失受被動活動損失法規的約束。
如果你的MAGI（調整後總收入）低於10萬美元，你最多可以抵扣的被動損失為2.5萬美元。然而，如果你的MAGI超過10萬美元，每超過2美元，該2.5萬美元的抵扣額就減少1美元，並在MAGI達到15萬美元時取消。
另一個複雜點是，對於持證房地產專業人士，出租活動不算被動收入，除非你每年投入750小時並將超過50%的工作時間用於房地產行業或房地產業務。
還有其它複雜的規則，稅務專業人士可以幫你理清。然而，由於不正確繳稅的處罰相當嚴厲，把這些交給專業人士是明智的，這樣你便能避免利潤遭到不必要的侵蝕。
7. 與租客協商處理特殊住宿需求
在某個時刻，你會遇到殘疾租客，他們會提出合理的改造請求，而你必須承擔相關這些費用。
雖然房東有義務為殘疾租客提供便利，但並非所有要求都必須答應。你雖負有法律責任進行特定改造，但也有權拒絕某項請求，並提供成本較低或侵擾性更小的替代方案。
例如，租客可能會要求你將泥土小徑改為混凝土人行道，因為冬春季節泥土小徑會變得不平整且泥濘。然而，建造混凝土人行道和步道費用高昂。如果你的租客只需要穩定的地面，還有其它選擇。例如，你可以聘請專業人員整平地面並鋪設壓實的碎石。
如果你的租客需要比碎石更堅固的地面，你可以使用瀝青或碎石瀝青替代碎石。雖然鋪設方式相似，但碎石瀝青比碎石堅固得多——而且更便宜。當它被壓實至4英寸深度時，會硬化形成近似標準澆築瀝青的硬質表面。
當沒有其它辦法能夠滿足租客的殘障需求時，你可能必須為他們建造混凝土人行道。然而，當收到昂貴請求時，務必嘗試協商談判，這可能涉及數千美元的費用差異。
8. 租金遲繳一定要收取滯納金
滯納金雖不能讓你致富，卻能有效遏止租客拖欠租金的惡習。若你是新晉房東，切勿放任租客拖欠租金卻逃避滯納金。持續追討滯納金，若租客拒付，絕不姑息。
滯納金將影響你的收入，因為一旦放任租客逃避滯納金，他們便會認為遲繳租金毫無後果。若你姑息一次，他們便會期望每次拖欠都能獲得寬恕。租金拖欠將擾亂你的現金流，更可能是你接下來不得不驅逐租客的預警訊號。
9. 儘快驅逐不良租客
不要猶豫驅逐不良租客。你一能夠填寫相關文件，就立即啟動驅逐程序。先按你所在州的法律，向租客送達正式的「遵守或搬離」通知書，明確列出他們需糾正的違規行為，並給予一個符合法律規定的整改期限。
如果租客未能遵守規定，請立即開始驅逐程序。驅逐程序需經法院，耗時較長，所以越早開始越好。如果租客最終遵守規定，你隨時可以改變主意取消驅逐聽證會。然而，大多數面臨驅逐的租客在整個過程中都會持續違規。
每容許不良租客在你的房產中多住一天，你就會損失一天的收入。務必儘快讓他們搬走，並替換為更優質可靠的租客。
管理好支出是獲利的關鍵
擁有出租房產是累積長期財富、保障財務未來的好方式。盈利的關鍵與任何行業都一樣：減少支出並最大化收入。
房地產投資是無法立即獲利的，因此從一開始，你就必須嚴控財務。不要把錢浪費在無意義的開銷上，如全新的花崗岩檯面或奢華的燈具。
保持低支出，減少租客更替時的裝修成本，並果斷驅逐那些占你便宜的租客。
原文刊登於Due博客網站，授權英文《大紀元時報》轉載：How to Manage Your Rental Income Wisely
本文僅代表作者的觀點和主張，內容僅作一般資訊參考用，沒有任何推薦或招攬之用意。大紀元不提供投資、稅務、法律、財務規劃、房地產規劃或其它個人理財的建議。大紀元不擔保文章內容的準確性或時效性。
責任編輯：高靜
沒有留言:
張貼留言