美國地產熱點
2025年美國房市 最賺錢的市場
文：李歐
【大紀元2025年12月29日訊】該是時候來看一看2025年最賺錢的美國房地產市場了！什麼叫做「最賺錢」？房價漲最多嗎？還是租金收最多？還是翻轉賣房賣最高？這三年來，美國房市的核心問題，就是民眾買房的負擔太大、預算太緊張。即便如此，仍然有人可以在市場中險中求勝。
所謂的「最賺錢」的市場，在這次的分析中，我會聚焦在「房價漲最多」、「租金回報最多」和「轉賣最高」這三個面向，一次讓大家了解，在2025年裡，這一個波瀾起伏不大、與通脹作鬥爭、買賣拉鋸的房市中，還有哪些市場的投資人在默默賺大錢！
房價漲最多的市場
首先來看「房價漲最多」的分析，其實2025年全美的平均漲幅並不大，但「區域分化」非常大，而且能靠漲幅賺到錢的，多半不是全美一線大都市，而是中小型、供給更緊、價格基期較低的市場；相反地，部分「前幾年漲太快」的市場，在2025年反而呈現回吐現象。
簡單講2025年的大背景，全美是「低漲幅」盤，但局部仍能跑出超額報酬。FHFA（聯邦住房金融局）2025 Q3報告：全美房價約年增2.2%、季增0.2%。Cotality（CoreLogic更名後品牌）：到2025年9月，年增只有+1.2%，且指出庫存來到2019年以來最高水位、區域差異更明顯，東北仍相對強、佛州與華府地區較弱。
Redfin統計，2025年11月：年增+2.6%、部分大都會區月比下滑（例如Austin等）。Realtor.com「Hottest Markets」：連續多個月，熱區主要集中在東北部、中西部，且其「中西部市場熱區」在2025年11月，平均年增約+4.5%。
以聯邦住房金融局2025 Q3報告為主來分析，年增率Top 20都會區，地理上集中在東北部與中西部，多數不是傳統一線城市，而是價格相對可負擔、供給偏緊、需求穩定的「避風港型市場」——這與Realtor.com對中西部是「避險市場（refuge markets）」的描述一致。
2025漲幅最高、租金回報率最多、投資轉賣最賺：這些城市悶聲賺大錢！你想不到 #美國地產熱點 第221集
限於篇幅關係，我只列出前十名房價漲幅最高的都會區：
1.Hagerstown–Martinsburg, MD–WV：黑格斯敦－馬丁斯堡（馬里蘭州／西維吉尼亞州）+9.88%。
2.Jefferson City, MO：傑佛遜市（密蘇里州）+9.81%。
3.Syracuse, NY：錫拉丘茲（紐約州；另常見俗稱「雪城」）+9.06%。
4.Duluth, MN–WI：德盧斯（明尼蘇達州／威斯康辛州）+8.86%。
5.Rockford, IL：羅克福德（伊利諾州）+8.71%。
6.Norwich–New London–Willimantic, CT：諾里奇－新倫敦－威拉曼蒂克（康乃狄克州）+8.66%。
7.Champaign–Urbana, IL：香檳－厄巴納（伊利諾州）+8.54%。
8.Waterbury–Shelton, CT：沃特伯里－謝爾頓（康乃狄克州）+8.32%。
9.Muskegon–Norton Shores, MI：馬斯基根－諾頓海岸（密西根州）+8.14%。
10.Allentown–Bethlehem–Easton, PA–NJ：艾倫敦－伯利恆－伊斯頓（賓州／新澤西州）+7.89%。
當中分析前三名為何是今年房價漲幅最多的？有何重點原因？Hagerstown–Martinsburg、Jefferson City、Syracuse之所以能在2025年出現「領先級」的房價年增幅，核心不是「全國大多頭」，而是高利率環境下的可負擔性遷移、供給偏緊、在地就業或投資催化的組合拳。
在黑格斯敦－馬丁斯堡，它的漲幅來自可承接華府和巴爾的摩（Baltimore）的外溢需求。這種「大都會外圍、仍可負擔」的帶狀市場，在高利率時特別容易受益。
另外，I-70和I-81物流走廊，帶來的就業與人口承接，也是黑格斯敦－馬丁斯堡的優勢。Amazon自家對Hagerstown（HGR6）據點的描述，就強調其位於I-70與I-81交會的「戰略位置」。馬里蘭州交通單位對I-81貨運走廊的文件，也指出該走廊周邊有多個大型配送貨物流設施。
第二名的傑佛遜市，城市總體規劃明確指出：州政府是Jefferson City最大的雇主（其次還有醫療等）。這種就業結構，通常在景氣波動時更抗跌、也更能撐住住房需求。身爲州府城市，本來房價就偏「可負擔」，在2025這種買方對月付很敏感的環境下，反而更容易出現相對強的年增率。
Zillow的市場頁面也顯示傑佛遜市的房屋，「進入pending（待過戶）的時間」很短（約9天），這通常意味著買方競爭較強、庫存壓力較大。
第三名的錫拉丘茲，原本是鐵鏽帶（Rust Belt）城市，因此房價相對較低，但是Micron（美光科技）在紐約州中部的重大投資，推升「提前卡位」的住房需求。現在有多家報導描述，當地出現更激烈的買方競爭與加價現象。
Micron此前對外公布，在克萊（Clay，Syracuse附近）規劃最多4座晶圓廠（fabs），投資規模最高可達1,000億美元、期程20年以上。同時，Micron也預計可帶來約5萬個（含供應鏈、承包商、周邊服務業）相關工作機會，其中包含約9,000個Micron直接職缺。因此，錫拉丘茲的熱門程度可想而知。
租金回報最多的市場
接著，我們來看本次的第二重點：「租金回報」。這裡我採用ATTOM（3房 SFR）統計數據，用「三房租金除以購入價」做投資回報率排名。
毛租金殖利率（gross rental yield）＝「年化3房租金收入 ÷ 3房中位購入價」；不含稅費、保險、維修、空置、管理、HOA、以及融資成本。
以ATTOM排名的Top 5高殖利率市場，並對應都會區：
1.紐約都會區（薩福克縣Suffolk County, NY）：18.0%。
2.大西洋城都會區（大西洋縣Atlantic County, NJ）：16.8%。
3.伯明罕都會區（傑佛遜縣Jefferson County, AL）：13.6%。
4.莫比爾都會區（莫比爾縣Mobile County, AL）：12.9%。
5.奧德薩都會區（埃克托縣Ector County, TX）：12.5%。
不過，這裡要特別提醒，這些都是「毛」殖利率，不是淨現金流：稅、保險、維修、空置、管理費、（公寓）HOA、以及貸款利息，都會把回報往下拉一大截。
通常高殖利率市場的常見結構是房價基期低，加上租賃需求穩（中西部、部分南部、鐵鏽帶地區），但也更需要做街區層級風險控管（治安、屋況、租客品質、地方稅負、產業單一風險）。
以薩福克縣來說，當地含大量度假或第二住宅，與高端租屋帶，市場上確實存在極高租金的3房或獨棟產品。所以，租金分布容易被高價帶拉高。而且，薩福克縣的租金成長，高過收入成長，代表租金壓力、需求相對強勁。
大西洋縣的房價基期相對較低，低於「新澤西核心通勤圈」的很多縣，形成較好的租金、房價比基礎。加上大西洋城周邊有服務業、觀光博彩、醫療、學校等就業結構，對中低價位長租有一定支撐（即使租金不爆衝，只要房價更便宜，殖利率就會抬高）。
傑佛遜縣的伯明罕（Birmingham）一帶，房價相對便宜，但租金仍有支撐，天然更容易形成高rent-to-price。2025年阿拉巴馬州（Alabama）被報導在投資人購屋占比上很突出，且投資人實際買入的中位價格低於一般成交中位價，等於更容易得到更高的實際報酬率。
翻修轉售最高的市場
最後，我們來看到2025年美國房市中，「翻修轉售（Flipping）」最賺錢的市場。ATTOM的2025年 Q3報告中，典型毛利率最高的都會區如下：
1.Lynchburg, VA（林奇堡／維吉尼亞州）：130.5%。
2.Scranton, PA（斯克蘭頓／賓夕法尼亞州）：104.0%。
3.Pittsburgh, PA（匹茲堡／賓夕法尼亞州）：103.6%。
4.Buffalo, NY（布法羅／紐約州）：94.1%。
5.Shreveport, LA（什里夫波特／路易斯安那州）：86.5%。
事實上，2025年的翻修轉售整體其實更難賺，2025年Q3全美典型翻修轉售：毛投報率23.1%、毛利約 $60,000（買$260k、賣$320k的典型差額），為2008以來的低位。
換句話說：只有毛投報率很高的市場，才比較有機會在扣掉成本後，仍有「淨利」。市場老手估翻修等成本，常見約ARV（翻修後價值）的20%–33%。
如果是在意「流動性」（比較不會賣不掉、較好找同類案），ATTOM Q3 2025指出翻修轉售占比最高的都會區包含：Columbus, GA（哥倫布）、Tuscaloosa, AL（塔斯卡盧薩）、Spartanburg, SC（斯帕坦堡）、Canton, OH（坎頓）、Atlanta, GA（亞特蘭大）。
這些地方「翻得多」，卻不必然「最賺錢」，但對職業型flipper來說，通常可能更重視可複製與出貨速度——以量取勝。
另外，還有一種算法：「翻修後能把房子推到更高價位層級（Flip Factor）」。Realtor.com用2025年（以2025/10的翻修後掛牌樣本）提出Flip Factor：翻修前買入價，相對於該都會區中位掛牌價的比例 vs 翻修後掛牌價比例之差（上移幅度）。全美中位Flip Factor約提高了36.4個百分點。
假設某都會區「獨棟中位掛牌價」是$40萬，你買入一間需要翻修的屋況屋：$20萬，等於買入比例50%；翻修後你重新掛牌$35萬，等於掛牌比例87.5%。因此，得出Flip Factor（翻修價位上移幅度）= 87.5% − 50% = 37.5pp（百分點）。
因此，這個37.5百分點的意思，不是「賺37.5%」，而是：你把房子從「市場中位價的一半」推到了「接近市場中位價」的位置。
根據這個算法，Realtor.com找出2025年Flip Factor最高都會區：
1.Pittsburgh, PA（匹茲堡）：58.2百分點（典型買在中位價48.1%，翻修後掛牌106.3%）。
2.Cleveland, OH（克里夫蘭）：46.0百分點。
3.Buffalo–Cheektowaga, NY（布法羅–奇克托瓦加）：45.5百分點。
4.Cape Coral–Fort Myers, FL（開普科勒爾–邁爾斯堡）：45.3百分點。
5.Birmingham, AL（伯明罕）：44.9百分點。
但是也要注意，「掛牌價上移」指標，不等於淨利；而且2025年翻修屋成交常見要讓價：已售翻修屋的成交價中位數，相對最高掛牌價，折讓約8.3%。
總結來說，2025年要在美國房地產「賺得漂亮」，關鍵不在追逐全國行情，而在精準選對賺錢模式與市場：想靠漲幅就鎖定供給緊、需求穩的區域；租金市場優先選擇就業與人口支撐強、租客基礎厚、供給增幅可控的區域；想做翻修就挑房價基期較低、仍有修繕溢價空間的二三線城市。◇
責任編輯：李曜宇
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