業界人爆內幕：大陸頭部房企走投無路
【大紀元2024年02月05日訊】（大紀元記者程靜、駱亞採訪報導）近日恆大被勒令清盤，百萬套爛尾樓苦主還有指望嗎？分析認為，中共當局實際沒有錢，「保交樓」只是口號，老百姓想斷供都不可能，銀行背後是暴力政府。經濟低迷下，房企都在做戰略調整，但是經營難以維持。
恆大被勒令清盤 百萬套爛尾樓苦主沒指望
上週，中國房地產巨頭恆大集團被香港高等法院勒令清盤。該判決書說，中國恆大已嚴重資不抵債，無力償還債務。雖然恆大曾提出過重組計劃，但後因銷售不及預期、恆大地產被立案調查等因素而無法進一步推進重組。
「這不是結束，而是漫長清算過程的開始，這將使恆大的日常運營更加困難。」BBC援引法國外貿銀行高級經濟學家吳卓殷（Gary Ng）的話說。
恆大CEO肖恩稱，會努力在保障境內外債權人合法權益的前提下，推進「保交樓」。
據多家中國媒體估算，恆大留下的「爛尾樓」達到162萬套，涉及600萬業主。
1996年成立的中國恆大，2016年進入世界500強，2020年排行第152位。但在2021年9月時，恆大資金鏈斷裂，之後深陷債務危機。截至2022年末，負債總額為2.44萬億元（人民幣，下同）。
對於中國房地產業的爆雷，中華經濟研究院助研究員王國臣日前對大紀元說，最早追溯到2020年中共發布的三道紅線，從此中國房地產就陷入到空前的緊縮或者是停止。
河南一處恆大爛尾樓的業主表示，早就沒指望恆大了。一名郭姓男子對BBC說，他在2021年初花82萬元購買了恆大位於河南省的一個二期樓盤。幾個月後，房子只起了主體框架就隨著恆大爆雷爛尾。
恆大和當地政府、業主協調後決定，繼續完成一期工程，二期和三期則轉給本地一家地產商負責。他表示，一期的業主非常擔心如果恆大倒閉清算的話，樓房何時能完工。而二三期的工地只有五六個工人在演戲，根本沒有復工跡象。
政府沒有錢 「保交樓」成口號
大陸房地產龍頭企業中管孫女士（化名）日前告訴大紀元，保交樓需要中共住建部和金融監管機構的資金支持和擔保，從目前的行業情況看，即使它們有心也已無力，因為沒有錢。
她說，「因為有錢你才能夠開工嘛，能開工才能夠保交樓。這個邏輯是這樣的，對吧？但是實際上金融的融資支持很難，就是沒有錢。」
「地產公司的模式是以新債來還舊債，他不一定把你給的錢直接去開發，有可能是還舊債。所以他的還款來源沒有保障的基礎，那完蛋了呀，所以就沒有用呀，保交樓就是一個口號。」
恆大集團一度是在官方支持的房地產融資白名單裡。但孫女士說，它的資金一到就被挪用。「資金可能被挪用在其它項目中，或其它用途，銀行不就打水漂了嗎？很多地方對於這種房產公司非常謹慎，資金融資源開始縮緊，那地產就沒法去做。」
王國臣也表示，銀行也不敢真的去無限制支撐房地產企業。因為如果房地產企業倒了，那這些都變成呆帳，銀行行長可能會被究責。就算是輸血，也抵不上這些房企天大的債務跟後續的三年空轉導致的虧損。
財富大縮水 房地產公司做戰略調整
過去幾年，中國頭部房地產企業主財富大縮水。「這很正常。我們從2019年、2020年開始資產也從兩千億縮水到500億。」中國頭部房企的中管孫女士表示。
她說，「地產行業業績可以看成交量，基本上成交面積應該是同比增長，但這兩三年全國四十多個大城市，有的住宅成交累計同比下降27.17%。」
「如果我們覆盤2023年的經濟，你會發現其實地產業，當局釋出了非常多的政策，希望能夠振興地產，但是各個地產公司所有的住宅成交量都在同比下滑。」
對此，孫女士說，「實際上頭部房地產公司，現在還活著的這些房地產公司，在做一個戰略性調整，它並沒有想要拿地，是想要收縮。」
「所能夠做的事情就是變賣資產，讓規模收縮，這樣安全嘛，就不會像之前大肆地去擴張。所以從整個地產行業來講，實際還是很艱難地在走。」她說，「因為沒有錢，因為房地產模式是以新債還舊債。」
上海繁華區成鬼城 地產業無路可走
就中國地產企業，孫女士介紹說，「並不想通過出售房子來自救，想通過商業地產來自救，搞一些像商場、超市，或者辦公樓、寫字樓。」
她說，可是經濟很差，連上海都一片蕭條。「你去陸家嘴（上海著名商業中心）看看，那是上海頭部了，當年的正大廣場現在多冷清。小陸家嘴那邊的卓美亞、喜馬拉雅那邊的購物中心，當年多熱鬧，現在基本上就跟鬼城一樣了。」
「你說怎麼搞？你讓地產怎麼做？地產能夠做，本來要賣房，現在賣房不行，那我去做持有型物業，我去做運營，也不行。」
談到商業地產的前景，孫女士認為不樂觀，民眾沒錢，消費都在降級。「現在去恆隆廣場，那在上海基本就是買奢侈品地方，之前生意很好，基本上年增長率也很好。但是去年的數據有多慘？中國人都會買一些那種奢侈品或高端護膚品，現在沒錢了，都在買國貨。」
「老百姓印象最深刻的就是，現在根本就不會去住國際五星酒店，或是五星酒店的價格都已經賣到了難以想像的國有酒店價格，或者與中國自主品牌、local品牌的價格是一樣的，都沒錢！」
「如果要促進地產發展，至少要讓人家賺錢，賺得多人家才會買房子。」她說，「現在失業率多高，你知道現在這個時候，上兩週還沒有正式到新年假，上海地鐵你還能坐到位置，說明什麼？很多人都已經回去了、都撤走了。」
「那你說怎麼去做消費循環？你沒有辦法循環了。內循環做不了，外循環也做不了。對吧，所以只能夠等爆呀，你讓老百姓怎麼做？他只能等爆。」
最慘的是爛尾樓苦主 隨經濟下行 社會問題會更多
不過最慘的不是地產商，而是那些窮盡一輩子積蓄卻換來爛尾樓的房主。就孫女士所了解，「現在有很多人，買了爛尾樓還要付貸款，爛尾樓沒有電梯，尤其像重慶成都都是高層建築，人家只能搬到爛尾樓裡去，這個案例不少，很慘的。」
她說，「很多人就是沒錢了，因為他把全年、一輩子的積蓄全部買這個房了。但是房子爛尾了，他還要付銀行貸款，你讓他怎麼辦？他們只能儘量搬進去，冒著生命危險搬進去。
「有的爛尾樓，窗都沒裝，這不危險？門都沒有，這還不危險？就是還沒有封頂，但是沒人管。人家真的沒地方住，而且產權是人家的，人家還在還貸呢，你憑什麼不讓人家進去？」
她認為，「隨著經濟下行，這樣的社會問題會更多。如果上層沒有想到一個出路，或者怎樣務實地去解決，還是那麼務虛內捲，那最後就是我說的嘛，從頭再來一次。」
「這兩年人家能夠逃出去的都逃出去了，現在美國移民、新加坡移民又開始熱火了。為什麼？當大家都沒有信心，還留這幹嘛？留著被打仗啊？」
孫女士還說，「我們都有危機感，但是又能怎樣？經濟在下行，也不知道能混到什麼時候。上班的人明顯感到，危機到自己身邊了，切身利益的，失業、降薪，買房後變爛尾樓，都是上班族遇到的問題。」
爛尾樓苦主沒法斷供 銀行背後是暴力政府
對於想斷供的爛尾樓業主，中共有一套管制辦法。孫女士說，「如果爛尾樓房主不付錢，他手上若有其它資產，會優先被莫名其妙地被法院判定還債的。你只要上班有工資，那也會莫名其妙地被迫限制消費。」
「很多業主在買房時，包括我買房時，當時有個想法，覺得我反正還不起，我房子就給你了，但實際上往往不是這樣。就是你房子爛尾了，甚至房價腰斬了，銀行是一分錢不讓的，不會因為你的資產貶值，導致它要的貸款少了，它還是會收的。」
「因為銀行其實是可以通過很多方式來限制，第一可以把你拉進那個誠信黑名單，那你以後高鐵不要坐了，飛機也不要坐了。就是它可以通過很多種方式來噁心你，來限制你必須得還這個錢。」
然後，「銀行的背後是政府，政府就是個暴力機構，它就這麼去做了，你能拿它怎麼樣？」孫女士說，「那對老百姓來說，你也沒辦法躺平，你只能付。」
她說，現在不過是小部分人沒有拿到房子，「等這個事情滾動得越來越大，打個比方，十四億人口當中有五個億，基數越來越大，沒有房子了、沒錢了，那麼就是到了（政權）岌岌可危、政權該顛覆的時候了呀」。
她表示，政府近年出台很多房地產利好的消息跟政策去推，但卻推不動。在上海、蘇州房地產市場，民營企業基本完全退出。全是國字頭的跟央字頭的在自救。除非經濟有特別辦法，現在只能等它爆盤。
「所以很多人講，未來幾年會不會要打仗了。」她說，「重新來呀，重新輪迴、重新來一次。因為現在沒法去控制這個事情，說了不好聽，你經濟會差到哪種程度、怎麼樣去弄？沒有人可以去控制跟預測。」
責任編輯：房夏焥
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