北京神祕別墅191套房將法拍 撿漏還是踩坑？
【大紀元2025年07月25日訊】一座在北京通州閒置20年、僅有數戶人居住的歐式別墅群——「天地美墅」項目，近期突然成為樓市焦點。數百名意向客戶頂著烈日排隊參觀將於8月12日開拍的191套法拍房源。這些房源的起拍價僅為周邊二手住宅的5至8折，看似是「撿漏」的絕佳機會，但卻隱藏著錯綜複雜的歷史問題、巨額欠款和難以預料的「坑」，令這片「神祕」土地能否真正「重生」充滿未知。
「頂流」法拍背後的「低價誘惑」與「隱性成本」
《中國房地產報》日前報導，7月21日上午8點55分，北京市通州區梨園鎮雲景南大街籠罩在悶熱的暑氣中，佇立於此的「天地美墅」項目外，已有數百名意向客戶排起蜿蜒長隊，等待著參觀的正式開啟。
「閒置20年了，聽說就4戶人居住，平時保安看得很嚴，外人也不讓進，顯得特別神祕，我這次來參觀就是滿足一下好奇心。」一名周邊的居民感慨稱，「旁邊北京現代音樂學院的學生換了一茬又一茬，這裡頭始終黑著燈。」
此次拍賣的房源包括車庫、商業和住宅，面積從36平方米到1400平方米不等，其中多數住宅面積在199至340平方米之間，起拍單價約2萬元（人民幣，下同）至3萬元/平方米，遠低於周邊3.5萬元至5萬元/平方米的二手住宅均價。
然而，在熱鬧的參觀氛圍之外，市場人士也提前「潑了一盆冷水」：該項目目前未開通燃氣，亦無集體供暖。另外競拍成功後，還面臨補繳長達20年的物業費、墊付增值稅和不動產權證下本難等情況。這將是一筆不小的開支。
天地美墅物業張貼的公告還強調，拍賣物面積以最終核實為準，買受人需自行承擔風險。最為關鍵的是，法院僅出具裁定書和協助執行通知書，拍賣物是否能順利辦理產權過戶手續，需買受人自行到相關主管部門查詢並處理。更有消息稱，由於缺乏測繪圖，開發商不配合提供，導致個人的不動產權證下發存在不確定性。
一名法拍機構的人士表示，「這次實際將釋放400多套房源，首批拍賣的是191套。起拍價格雖低，但是通常在競拍過程中會有漲幅，我們估計後續的房源會根據第一次拍賣的效果來定價。」
該人士說，除了實際價格會上浮外，由於眾所周知的原因，拍賣成功後競買人還有許多問題要解決。
落馬官員與巨額債務交織的黑歷史
「這是天地美墅首次向公眾揭開它的『神祕面紗』。」周邊居民表示，該項目之所以閒置這麼多年，它背後的故事大家也都有所耳聞。天地美墅與成立於2001年的開發商——北京恆帝隆房地產開發有限公司的命運緊密交織。
這家由香港億盛亞洲有限公司（持股81%）和北京佳越天地經貿有限公司（持股19%）控股的房企，其名下多宗地塊長期以來都與通州區梨園鎮一名已落馬的房姓鎮政府官員的傳聞分不開。
據北京市第一中級法院和北京市高級法院的刑事判決書顯示，該房姓官員在1996年至2005年間，為謀取巨額經濟利益，通過提供虛假證明材料等非法手段聚斂錢財，並涉及多起非法轉讓土地使用權罪。儘管辯護方聲稱其已支付土地補償款且未造成集體經濟損失，但法院最終認定其行為嚴重侵害了集體土地使用權，構成犯罪。該官員因數罪併罰，被判處20年有期徒刑，刑期於2025年11月5日屆滿。
雖然工商信息中未直接顯示房姓官員與北京恆帝隆的關聯，但這段歷史背景，無疑為天地美墅的「神祕」增添了註腳，也讓購房者對其產權清晰度產生更多疑慮。
法拍源起於1.29億元巨額借款糾紛
此次天地美墅拍賣的根源是一場曠日持久的金融借款糾紛。根據廣東省深圳市中級法院的裁決書，申請執行人深圳市思道科投資有限公司與被執行人北京恆帝隆之間的借款合同糾紛，在中共最高法院已發生法律效力。
由於北京恆帝隆拒絕履行生效法律文書確定的義務，深圳思道科向法院申請強制執行，要求償付人民幣1.29億元及遲延履行期間的債務利息等。
深圳市中級法院在執行過程中，查封了北京恆帝隆名下包括天地美墅地塊在內的多宗土地。由於被執行人未履行義務，法院最終裁定拍賣、變賣涉案土地以清償債務。
儘管低價誘人，但天地美墅這片閒置20載的神祕別墅群能否藉由此次法拍真正「重生」，仍充滿了未知數。
責任編輯：方曉
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