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美國房地產佣金規則改變 買家該了解的事
文：李歐
【大紀元2024年09月21日訊】最近有沒有人想要進行房產買賣？還是最近剛剛完成交易？有沒有發現給房地產經紀人的佣金，跟以前有很大的不同呢？經常關注房地產消息的朋友，應該已經知道今年的8月17日開始，新的佣金制度已經生效，其實生效之前，市場就開始出現一些變化。如果還不清楚新制度的朋友，或者是還搞不清楚新制度到底怎麼回事的朋友，今天這一集我們就要來探討新佣金制度，你該知道的事！
雖然新的佣金制度生效，但是我相信還是有很多人搞不清楚狀況，到底現在佣金要怎麼支付？該支付多少？身為買方，我需要完全支付買方經紀人的佣金嗎？還是說，賣方可以幫我支付一部分呢？其實，搞不清狀況是很正常的。因為，現在新制度才剛剛生效幾週時間，大家都還在適應這種新的規則，而且全美各地也因為市場熱度的不同，所以大家對佣金的處理方式，也有很大的差異。
房地產佣金制度的兩個改變
簡單說，現在規則有兩點改變：第一、MLS上的上市房不能再顯示向買家提供佣金。第二、在向買家提供服務之前，經紀人必須披露佣金費用。
買方經紀人的佣金，以前都是由賣方來支付，買方基本上沒有談判、討論的空間，都是由賣方和賣方經紀人確定了本次交易收取的比例，比如4%、5%，甚至是7%，這取決於各地常用的比例，或是談判的結果，然後再由賣方經紀人在完成交易後，和買方經紀人平分或分配這筆佣金。
但是新的制度之下，買方開始有向經紀人支付佣金的責任，這樣對買方來說是不是就很吃虧呢？那對賣方來說，是不是沒有義務支付買方的佣金，就可以高枕無憂、開開心心省下這一筆錢呢？事實上也不是如此。
假如賣方選擇完全不支付買方佣金，可能會發生一種困境：買方經紀很可能立馬就把你的上市房從他的清單中刪除，直接帶客戶找下一個願意支付部分佣金的賣家。
這樣一來，賣方就會缺少買家，尤其在市場冷清、銷售不振的情況下，賣方會特別吃虧，收不到買方的報價、詢問度低，這個房子最後就可能低價賣出，或是在市場上滯留過久。
美國房地產佣金變得好好玩！？｜對買方有利 還是對賣方有利｜佣金如何談判很重要！實際案例【 #美國地產熱點 】9/14/2024
佣金更有談判空間
其實，本質上來說佣金制度並沒有改變，同樣的房地產經紀人需要靠收取佣金來生活，佣金的錢最終還是從買家買房的資金中扣除。改變的是由誰來支付買賣兩邊的佣金，以前都是由賣方收到賣房資金後，統一支付給賣方經紀來分配。但是新制度之後，佣金怎麼支付、誰來付，雙方都可以討論和談判。
賣方支付賣方經紀的佣金，這部分雖然比較沒有問題，不過賣方要注意的是，除了要支付多少比例的賣方佣金之外，另外買家的佣金要不要承擔，這也得考量進去，該如何考量，這個後面我們以實際案例來說明。
那麽買方方面，新制之後自己要支付買方經紀的佣金，但是也可從賣方那邊收取，但是想要完全讓賣方負擔，應該是比較困難了，至少按照現在的市場行情，還是偏向賣方市場，是比較難做到的，這個比例該如何拿捏，我們後面也是以實際案例來說明。
買家看房前需要簽署協議
老實說，新制度對買家的影響是比較大的，因為以前買方幾乎完全不用理會佣金的支付問題，賣方來處理就好。但是，既然買家得開始自己支付佣金，那麼在選擇經紀人方面就要有一些注意了。
現在買家如果要去找經紀人要求帶看房，可能會先碰到一個問題，經紀人會要求買家先簽一份同意支付佣金的合同或是協議，這樣經紀人才願意帶買家去看房。這在以前是比較少發生的事，但是現在會變成一個普遍情況。
例如，Redfin的做法是，買家第一次向經紀人提出看房要求的時候，他們會讓客戶先簽一份簡單的協議書，同意經紀人可以收取的最高佣金費用比例，但是他們並不會要求買家馬上選定經紀人。換句話說，這是一份開放式的協議，買家還是可以找其他經紀人代理。但是，如果你第二次找同一位經紀人看房，他們就會要求簽一份正式的合約，用來確定經紀人將代理買家的關係。
至於說每一家房地產經紀公司是不是都是這種作法，似乎還沒有一個固定模式。有買家則說到，他們在向某位經紀人請求看房時，就立即被要求簽署一份正式的，多達12頁的協議書。這個比較直接的作法，讓該位買家感覺不知所措，因為他還沒有確定雙方的代理關係，所以他認為一開始就要簽一份合約，甚至雙方都還沒有碰面的情況下，這樣做實在有點唐突。
或許也不能說這種作法有錯，畢竟佣金規則已經改變了，買方經紀人無法直接從賣方拿到佣金，那他自然得先確定，買家願意支付佣金，他才能繼續他的服務。但對於買家來說，這種改變還需要適應，「以前都不需要簽這種協議書，怎麼現在需要簽？」「簽了我是不是就一定要支付這麼多錢？房價已經夠貴了，現在竟然還要付經紀人的佣金！」我相信這會是很多買家的疑問。假如還不是太了解的朋友，那就要趕快適應這種新制度帶來的改變。
根據Redfin於2月委託進行的一項調查，在2023年購買房屋的購房者中，近三成不知道他們的經紀人佣金多少錢，大約兩成的人不知道誰向他們的經紀人支付了費用。
買家到底該支付多少佣金？
那麼買家要到底要向經紀人支付多少佣金才算合理呢？這個並沒有固定答案，佣金要依照當地的情況，和買家與經紀人協商的結果而定。但是，通常來說這個比例會是購買金額的1%至2.5%之間。
例如，在加州由於房價普遍昂貴，在硅谷一個房產隨便就會超過百萬美元，如果收取2.5%的買方佣金，以100萬美元計算，佣金會高達25,000美元。所以有許多當地的買方經紀，並不會收取這麼高的佣金，很多甚至在1%附近。但是具體還是得看經紀人資歷和提供的服務來決定。
假如很有名聲的經紀人，價格自然不會低。我曾經採訪過一位老牌的經紀，她說假如買家要挑選經紀人，透過面試來貨比三家，她會直接拒絕代理。所以那些有身價、有行情的人，就無法用平均值來衡量。
我們假設買方佣金2.5%，也經過買方的同意，那麼是否2.5%必須全由買方支付？這就未必了。有些賣方為了吸引買家，願意給買方提供一定比例或固定金額的佣金，假如是1%，那麼買家只要補足剩下1.5%就可以了。
要留意的是，礙於新的規定限制，現在上市房並不能在當地的公開上市房系統MLS上標示，願意提供多少佣金給買方。所以，要知道賣方願不願意提供佣金，只有透過買方經紀人直接詢問賣方經紀人才能得知。
市場熱度決定佣金分配
如果在一個供過於求的市場，或是一個市場淡季，賣方通常會更主動提供佣金給買方，以換來更多買方經紀的報價。相反的，如果在一個供不應求的市場，賣方自然更容易拿翹，可能直接不提供佣金，因為他根本不需要用花招來吸引客戶，外面盡是一堆人想買房啊！重點是，如何判斷市場的行情，一般的消費者並不容易知道熱度，所以就得依靠有經驗的經紀人的敏感度去衡量。
在一個費城的案例中，一處售價35萬美元的上市房，賣方經紀人建議賣家，提供買家1.5%的佣金，藉此來吸引更多報價。最終他們收到12份報價，有一半的買家要求2.5%的佣金，但其中有兩個最高的報價，只有要求1.5%。所以，這個交易很輕鬆就分出勝負了。
另一個在華盛頓特區的案例，雖然當地大多數的賣方仍然願意為買家支付佣金，不過這個案例不太一樣。一處熱門的房產，儘管，賣方願意提供2.5%的佣金給買方，但是一位買家為了讓報價脫穎而出，自動放棄賣方提供的佣金，選擇自行支付買方佣金。這就是市場的殘酷舞台，有資本的人更容易贏得交易。
再看到鹽湖城的案例，在一個上市房交易中，賣方經紀人接到不少來自買方經紀的詢問：「你們能提供多少佣金？」，這位賣方經紀總是回答：「這取決於報價，如果您的報價高，我們可以向買方代理人提供更多的錢。」後來有一位買家希望賣家支付3%的佣金，但報價很低，而且他們也要求賣家也要支付成交費用。最後，賣家同意支付3%的佣金，但他也需要買方提高報價。買方最終提高了購買價格，同時放棄了成交費用的要求。
對於豪宅交易來說，談判佣金的支付問題更是一直在進行，因為相差0.5%可能就是幾萬美元的差異。精明的經紀人，當然要為自己的客戶把關好每一分錢。佛羅里達奧蘭多的一處豪宅上市房，原本提供2.5%的買方佣金，但最後經過協商只提供2%的佣金。
總的來看，現在多數地區的賣方仍然願意提供佣金給買方，只是雙方必須來來回回的去溝通、協商、談判，不再像以往是固定模式，換句話說，也讓雙方多了一種談判的籌碼，能夠互相牽制或吸引。
責任編輯：李曜宇
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