加州允許屋主單獨出售ADU 行業喜憂參半
AB1033新法：只要城市同意 後院加建房可以單獨買賣
【大紀元2024年01月06日訊】（大紀元記者姜琳達洛杉磯報導）在房價昂貴的加州，依附在主體住宅上加建的「附加居住單元」（ADU，俗稱祖母房或後院房）越來越受歡迎。從今年1月1日起，加州一項新法允許屋主單獨出售ADU，前提是需獲得所居住城市政府同意。
加州房源緊張、房價昂貴的問題始終無法解決，這也造成很多人買不起房。為了緩解住房壓力，州政府在過去幾年中不斷通過新法、支持屋主加建ADU。很多熱衷加建ADU的華人屋主，也將這類加建成本較低的單元視為安置家人、獲得額外租金收入的新財源。
根據加州2022年1月生效的SB9法案，單戶住宅房主可以將其地塊分割成兩塊。同一地塊上，至多可建設兩個ADU。但由於ADU是附著在主宅的加建單元，因此在大多數的房產交易中，無法與主宅分開出售。
不過這一情況從2024年1月1日起開始改變：各城市可以選擇加入一項新的州法律——AB1033法案。該法律允許房主將其住家或後院的ADU作為公寓單獨出售。
提出AB1033法案的舊金山民主黨議員丁右立（Phil Ting）表示，其目標是為了增加加州的經濟適用房。他認為，加州大多數社區的工薪家庭缺乏擁有住房的機會，「這導致加州的租房人口不斷增加，或迫使這些家庭離開加州到別處買房。」
他還提到，與傳統公寓一樣，單獨出售的ADU也需要繳納不同的房產稅。但房地產行業專業人士擔憂這項新法會引發一系列的問題。
單獨出售ADU帶來的挑戰
擁有逾19萬會員的加州房地產經紀人協會（C.A.R.）認為，AB1033法案非常寬泛，沒有包含任何關於如何單獨銷售或轉讓ADU的操作指引。而且這也為房主、鄰里和社區帶來許多挑戰。
早在AB1033法案提出時，C.A.R.已經指出，該法案會令屋主面臨違反聯邦貸款條款的風險：任何不動產或其一部分的出售或轉讓幾乎都會觸發房主抵押貸款中的「出售到期」條款。如果屋主按照新法將其ADU轉讓給第三方，屋主將面臨「喪失抵押品贖回權」的風險，或不得不以當前較高的貸款利率重新借貸。
C.A.R.還擔憂，AB1033法案允許屋主將ADU出售給任何人，包括大型房地產投資信託公司和企業投資者，這樣反而大大減少了全州範圍內的個人購房機會。該法律還禁止地方政府規定ADU業主入住（Owner Occupancy）要求。
C.A.R.政府事務高級副總裁桑傑·瓦格爾（Sanjay Wagle）在最近的一封電子郵件中告訴英文大紀元記者，當州長簽署AB1033法案時，C.A.R.此前的部分擔憂得到了部分回答，但未能改變該協會反對新法的意見。
「我們認為，地方政府應有權選擇在他們認為合適的情況下，規定業主入住ADU的要求。」瓦格爾表示，新法應要求購買ADU的人在60天內搬入並居住至少一年。
擔心引發鄰里糾紛
丁右立表示，加州中產階級家庭缺乏經濟適用房，阻礙了他們透過擁有住房來累積財富，並降低了住房穩定性。他說這是加州「歷史上的歧視性住房政策」造成的。
南加州一位不願意透露全名的資深地產經紀人李先生說，AB1033法案聽起來不錯，尤其對一些屋主而言，單獨出售ADU意味著將增加一大筆收入。但他擔憂這會破壞市場和民眾正常的居住環境。
他告訴記者，社區規劃以及房子所在地域的規劃都是很有講究的。在法律允許的情況下，合法、安全加建ADU增加了房產本身的價值，因為都將屬於同一屋主。
「新的法律允許將ADU當作公寓單獨出售，就像是一塊地分割成兩塊，兩個屋主擁有，那這個可能會帶來一些麻煩。例如，如何處理單獨出售ADU的交易？地塊的產權如何分配？如何劃分地界？」他認為這會造成混亂，甚至在共享空間維護等問題上，還可能引起鄰里之間的糾紛。
截至2023年11月，南加州尚未有城市選擇加入新法。
責任編輯：方平
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