經濟學家：降息或不能解決住房危機

美聯儲降息在即，不過專家解析對美國住房危機可能沒有很大幫助。（Shutterstock）

 

 

【大紀元2024年08月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國9月降息幾乎是板上釘釘的事。即便如此，它很可能也無法解決美國的住房危機。

 

目前為止，經濟市場仍然很不穩定，一方面，如果失業率繼續上升，降低抵押貸款利率的影響就不那麼大了；如果你不工作不賺錢，就很難買房子。

 

另外，抵押貸款利率仍未達到6%左右，或低於6%的神奇數字，因此這可能不足以讓所有觀望者重新回到市場中。無論哪種方式，重要的是要注意聯邦基金利率處於二十多年來的高位，也會影響借貸成本。

 

關鍵是，目前存在著許多不確定性，即使降息，也無法立馬解決市場沒有足夠的住房來滿足需求的問題。

 

根據《財富》報導，穆迪（Moody）的經濟學家解釋說，債券市場已經消化了降息的影響，無論是半個百分點還是四分之一。30年期固定抵押貸款的平均利率與10年期公債殖利率相關，後者已降至約3.7%，為2023年5月以來的最低水準。固定利率抵押貸款和國債收益率往往像葡萄酒和起司一樣搭配在一起。但這將如何影響房地產市場，還遠未確定。

 

簡而言之，聯準會降息是為了刺激經濟，從而增加借貸。如果央行等待太久，有些人擔心經濟會硬著陸；如果降息太快，有些人擔心通脹會回升。兩者都不利於住房。

 

經濟學家尼克・維拉（Nick Villa）表示：「即使本次升息周期的首次降息可能發生在9月，聯邦基金利率仍將處於限制性區域，需要進一步降息以幫助房地產市場恢復到更加平衡的局面。」

 

維拉認為，降息肯定會有所幫助，但根據截至2024年6月的現有房價中位數仍在高位，假如30年期固定抵押貸款利率降低0.25%至0.5%，並不足以扭轉局面，且租金又變得更貴了。

 

粗略地說，基於中等價格的房屋，30年期固定抵押貸款利率需要降至5.25%以下才足以改善房市。（最新數據顯示，截至6月份，現有房屋銷售價格中位數為426,900美元；新房銷售價格中位數為417,300美元）。

 

供應不足也是房市危機的主因之一。影響供應的因素主要有兩點：鎖定效應和多年的建設不足導致房屋短缺。

 

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，今年6月現房銷售年減5.4%。與2023年6月的記錄相比，這一數字略有下降，當時成屋銷售年減19.3%。

 

鎖定效應是暫時現象，基本上，由於利率上漲過快，任何以前鎖定低利率的人，都不想出售並放棄它。幸運的是，目前的供應量比兩年前還要多。根據NAR的數據，2022年1月，房屋供應量只有1.6個月，而今年6月份，有4.1個月的供應量。

 

另外，維拉寫道：「雖然較低的抵押貸款利率是釋放更多供應的一種可能性，但歸根結底，美國存在結構性住房赤字，需要繼續建造更多住房。」自全球金融危機以來，建築不足導致估計至少有190萬套住房短缺。

 

關於美國失去住房的數量有幾種不同的估計，全部以百萬計。穆迪表示，去年建造了更多的住房，今年也將是另一個強勁的一年，但這加上降息還不足以解決所有問題。

 

聯準會主席鮑威爾本人也說過類似話：「與低利率抵押貸款（鎖定）和高（抵押貸款）利率等相關的問題，隨著經濟正常化和利率正常化，這些問題將會減輕」，他在3月初表示，「但全國範圍內的房地產市場仍然存在住房短缺。」◇

 

責任編輯：李曜宇