葉曉：斷崖式下跌 中共房市陷三大魔咒
【大紀元2024年04月22日訊】中共國家統計局日前公布一季度GDP同比增長5.3%，高於市場預期的4.9%和去年四季度的5.2%，網友嘲笑投資、消費、淨出口三駕馬車都熄火了，還跑這麼快，純屬第四架馬車統計局的功勞。
不過，連第四架馬車也「拉動」不起來的是中共的房地產，實在是爛泥扶不上牆，造假都沒法造，中共也不得不承認1-3月份，全國房地產開發投資22082億元，按可比口徑計算同比下降9.5%。這是房地產投資連續第四個季度的負增長。
全國房價比頂峰下降21%，45城連降3個月
中共國家統計局近期公布，2024年3月份，全國新建住宅銷售額和銷售面積分別為9296億元和9383萬平方米，平均成交價格9907元/平方米，與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2562元，降幅達21%。
與2023年4月相比，2024年3月份，包括北京、天津等10個省份的東部地區的新建住宅平均成交價格下降21.6%。
在國家統計局納入統計的70個大中城市中，有57個城市新建住宅價格指數環比2月份下跌。一季度，45個城市的新建住房價格指數連續下跌。
一季度，全國新建商品房的住宅銷售面積同比下降23.4%，降幅超過了2023年全年的8.2%。3月末，商品房待售面積中的住宅待售面積同比增長23.9%。日經中文評論，持續的銷售低迷導致庫存增加，房地產企業對新增投資持慎重態度。
二手房方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%，跌幅較2023年同期擴大0.80個百分點。重點25城二手住宅成交套數同比下降13.1%。
斷崖式下跌，深圳二手房陷成交窪地
房價下跌，深圳的中產們為了及時止損，斷崖式拋售房產，但在經濟大環境不好的情況下，賣的沒有買的精，房價抗跌成了買家出手的核心指標，而降價賣房成了賣家不得已的選擇。
據樂有家研究中心數據，2023年深圳二手房成交周期平均為178天，是近5年的最高點。2021年客戶平均看8.9套房就會成交，2022年是11.3套，2023年是13.2套。在買房市場馬拉松式的挑房過程中，降價幾乎就是唯一的出路。
2023年，深圳二手房成交均價約為每平米6.5萬元，同比下跌12%，較2021年一季度歷史最高點每平米8.3萬元/平方米下跌22%。部分片區及樓盤的成交價打回5年前的2018年，與最高點相比跌幅30%-40%。
2023 年，深圳二手房成交最活躍的30個熱點片區，房價同比全跌。部分豪宅片區出現雙位數的降幅，前海、蛇口、香蜜湖、後海二手房價同比分別下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。
據樂有家研究中心統計，深圳2024年3月成交的二手房當中，有81.4%房源以低於2021年2月發布的參考價成交。
量價齊跌成了深圳二手房市場的新常態。2023年上半年，深圳的2.7萬名中介共賣出2萬套二手房，一名中介一年只能賣掉1套房。
2021年初，業主「小飛俠」意欲480萬出售2017年48平米的精裝房，直到兩年後的2023年6月才降價160萬賣掉這套緊鄰寶安翻身地鐵站的老破小。
2023年，業主楚楚以335萬元的小區最低價將自己的房子掛盤一年，無人問津，最後降價70萬賣掉。2017年以251萬入手的房，加上稅費、家具家電是260萬出頭，算上賣房中介費，幾乎和成交價265萬持平，但5年的42萬的利息就虧掉了。另一業主林欣比成本價降價130萬才賣掉一套2018年的房子。
中共的房市目前就是這樣一個殭屍產業，量價齊跌，全國都這樣，據中國房地產指數百城價格指數的調查數據顯示，2024年3月，全國100個城市二手住宅平均價格環比下跌0.56%，同比跌幅擴大至4.80%。
專家：房地產三個「下降螺旋」
日前，野村證券中國首席經濟學家陸挺指出，今年一二月，房地產降幅比較大的不是一二線城市，而是三四線城市，三四線城市的房地產下行原因是三個「下降螺旋」導致，即三個負循環。
第一是房價與地產銷售之間的關係。過去三年，國內很多地方房價持續下行，而在房價走低的時候大家往往不會積極買房，可能又造成新的房價下跌壓力。
第二是保交樓與新房銷售之間的關係。大城市尤其是一線城市的保交樓問題不是那麼嚴重，即使存在也主要是新房質量問題，但現在新房質量問題也開始影響一線城市居民購買新房的積極性；保交樓問題主要發生在部分低線城市，很多低線城市往往人口流出、增長乏力、基本面欠佳，一旦產生保交樓問題，大家轉而不買新房、只買二手房，開發商就更可能面臨資金鍊斷裂風險，進一步加劇保交樓問題。
第三是開發商買地、地方財政與新房銷售之間的關係。房地產開發商減少購地，地方政府土地收入就會下降，地方政府支出隨之減少，可能影響當地公務員和其他機關事業單位員工的工資。而越是在低線城市，這部分人群越是當地消費和投資的主力。
陸廷認為，以上三個「下降螺旋」現在還沒被徹底打破，是現階段面臨的主要問題和難點。我認為房地產仍值得高度重視。房地產這個行業已經超跌，但房地產還沒有企穩，房地產板塊還在方方面面地影響中國經濟。
其實，專家所說的三個負循環，其實質為中共房地產衰落的互為因果的三個魔咒，根本原因是中共當局強調政治安全，維護極權獨裁，打擊民企，打壓房地產，國進民退，重回計劃經濟，步步皆昏招導致的。
一季度宏觀數據五衝突，凸顯GDP造假
中共一季度宏觀經濟數據第一個衝突是實際GDP同比增長5.3%，但名義GDP同比僅增長4.2%，名義增速反而顯著低於實際增速，GDP平減指數為-1.1，要麼就是造假太嚴重，要麼就是通縮太嚴重，市場對經濟完全沒有信心。
第二個衝突是，為何在房地產投資下跌近10%，地方債淨融資為負值和一季度專項債發行進度減緩的情況下，投資增速高達近9%？
第三個衝突是，3月社會融資規模存量和人民幣貸款同比分別為8.7%和9.2%，較2023年底分別減少0.8%和1.2%，明顯下跌，一季度新增社融同比少增1.6萬億，新增人民幣貸款同比少增1.1萬億。金融數據不給力，經濟動力從何而來？
第四個衝突是，3月進出口總值3.56萬億元，同比下降1.3%。其中，出口1.99萬億元，下降3.8%，一季度實際使用外資也同比下降26.1%，GDP是如何成長的？
第五個衝突是，中國財政部公布今年一、二月財政收支情況，個人所得稅3262億元，同比下降15.9%。證券交易印花稅150億元，同比下降46.8%。民眾收入銳減，股市跌成股民奔赴美使館微博求救的「哭牆」模式，消費疲弱，對GDP 的貢獻從何而來？
其實，何止是房地產，中國經濟已是千瘡百孔。中共還一個勁地捂住百姓的嘴，高唱經濟光明論，忽悠經濟超預期增長。
（大紀元首發）
責任編輯：任真
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