美議員提議取消賣房資本利得稅 法案詳解

房地產專家表示，資本利得稅所導致的「滯留性懲罰」導致住房供應緊張

聯邦眾議員在一項法案中倡議，如果房屋是房主的主要居所，那麼無論出售房屋獲得的利潤有多大，都可以免除資本利得稅。(Illustration by The Epoch Times, Shutterstock)

 

 

 

【大紀元2025年07月25日訊】（英文大紀元記者Andrew Moran撰文／張紫珺編譯）美國總統唐納德‧川普（特朗普）正在考慮支持一項取消房屋銷售資本利得稅的法案。

 

川普總統本月在兩個不同的場合對這個提案給予了積極評價。他表示，取消徵收資本利得稅的做法，將為房主掛牌出售房產提供足夠的激勵。

 

本月早些時候，聯邦眾議員馬喬里‧泰勒‧格林（Marjorie Taylor Greene，喬治亞州共和黨）提出了《房屋銷售免稅法案》（No Tax on Home Sales Act，H.R. 4327）。該法案將採取與加拿大和瑞士類似的住房政策，以增加美國的住房供應。

 

根據格林眾議員的立法倡議，如果房屋是房主的主要居所，那麼無論出售房屋獲得的利潤有多大，都可以免除資本利得稅。

 

她說：「房屋銷售的資本利得稅是一種過時的做法，給售房者帶來不公平的負擔，尤其是在當今房地產市場價值暴漲的情況下。我的法案將解決這個問題。」

 

由於國會處於休會期間，該法案尚未舉行任何聽證會或最後審議（markup，指國會委員會對草案進行辯論，提出修改意見和表決的階段）流程，目前尚不清楚該法案能夠在國會獲得多少支持。

 

與此同時，格林對川普總統的支持表示感激。

 

「謝謝您，川普總統！感謝您支持我的房屋銷售免稅法案！」格林在X平台上寫道，「您為此付出了努力。我們需要您的繼續支持，讓這項法案獲得通過！」

 

資本利得稅運作方式

 

一直以來，聯邦政府根據業主的收入水平，以長期資本利得稅率和短期資本利得稅率徵稅。

 

資本利得稅包含免稅部分，個人報稅者最多可免稅25萬美元，聯合報稅者最多可免稅50萬美元。

 

如果一對已婚夫婦在1990年代以40萬美元的價格購買了一套四居室住宅，並在2025年以120萬美元的價格出售，那麼他們的資本收益將達到80萬美元。根據現行法律，他們最多可以免稅50萬美元，剩下30萬美元需要納稅。

 

圖為2025年2月12日，聯邦眾議員馬喬里‧泰勒‧格林（Marjorie Taylor Greene）在華盛頓國會山主持聽證會。今年7月初，格林提出了《房屋銷售免稅法案》（H.R. 4327），該法案將使出售主要住宅的所有利潤免稅。(Madalina Vasiliu/The Epoch Times)

 

按照20%的資本利得稅率計算，他們需要繳納6萬美元稅款。格林議員提出的法案將消除這個稅收負擔，為他們節省全部6萬美元稅款。

 

值得注意的是，目前實行的這些免稅額度已經近30年沒有更新。房地產行業的數據顯示，已經有數百萬房主超過了這個免稅門檻。

 

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據顯示，全國有三分之一的房主（約2,900萬人）所擁有的資產已經超過25萬美元的免稅限額。

 

另外有10%的房主（即800萬人）的資產也足以超過50萬美元的免稅限額。

 

該協會預計，到2030年，將會有一半以上（56%）的房主資產超過25萬美元的免稅限額。

 

全美房地產經紀人協會還指出，在加利福尼亞州和馬薩諸塞州等高房價市場，這個趨勢更為明顯。

 

在未來10年之內，在美國的20個州可能會有超過40%的房主面臨繳納資本利得稅，因為隨著時間的推移，他們的房屋積累了足夠的資產價值。

 

該協會執行副總裁兼首席宣傳官香農‧麥加恩（Shannon McGahn）表示，我們歡迎任何認真解決資本利得門檻問題的建議。

 

「這不是關於投機，而是關於公平。」麥加恩在給《大紀元時報》的一份聲明中說道。「房主不應該像投資者一樣被徵稅。這是為了保護公平，幫助整個市場更有效地運作。」

 

「川普總統的言論反映出這方面的改革勢頭越來越強勁，我們很高興看到這個問題得到了最高層的關注。」

 

2025年5月19日，華盛頓特區，一棟房屋前立著「出售」的標示牌。根據全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，約有三分之一的房主（約2,900萬）擁有的資產已經超過目前25萬美元的售房利潤資本利得免稅額。(Madalina Vasiliu/The Epoch Times)

 

釋放房屋供應量

 

業內專家一直主張取消房屋資本利得稅，以幫助緩解美國房地產市場普遍存在的供應壓力。

 

多年來美國總體房屋建設量不足，加上美聯儲在新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情爆發之初，決定將利率降至零，從而產生了鎖定效應（lock-in effect），阻礙了業主的搬遷，從而導致了目前美國的住房狀況。

 

市場的緊俏導致房屋的估值飆升。根據熱門房地產交易平台Redfin的數據，美國房屋的中位售價為447,435美元，比五年前上漲了40%以上。

 

住房供應在最近有所改善，6月份的活躍庫存（即目前掛牌待售的住房總數）同比增長了近29%。

 

不過，根據房地產經紀人網站Realtor.com的數據，活躍庫存仍比2019年6月下降了11%以上。

 

該網站表示，今年賣家將房屋下架（即房主將其房產從市場上撤出）的數據，迄今為止也飆升了35%，快於活躍庫存的增長速度。

 

該網站首席經濟學家丹妮爾‧黑爾（Danielle Hale）說：「買家會看到，現在比前幾年有更多的選擇，但是許多賣家由於看到價格預期的峰值，並且有強勁的資產狀況作為後盾，他們決定，如果賣不到他們想要的數字，就暫時緩一緩。」

 

從這個角度上看，正是住房經濟學家稱為「滯留罰金」（stay-put penalty）的資本利得稅，抑制了房主在公開市場上掛牌出售房屋的積極性。

 

麥加恩說，這最終會擠壓年輕一代的購房者，對房價造成壓力。而取消房屋銷售資本利得稅，可以刺激住房周轉。

 

2023年9月3日，在馬里蘭州克拉克斯堡（Clarksburg）的一個社區開放日活動上，潛在購房者與房地產經紀人交談。在經濟增長放緩的時代，年輕一代的美國人正受到學生債務和育兒成本的的雙重壓力，感覺擁有自己的住房似乎越來越遙不可及。(Robert Schmidt/AFP via Getty Images)

 

「住房周轉率停滯不前的狀況正在波及整個市場。這推高了住房成本，也限制了購房者的機會，與公共政策應該鼓勵的目標恰恰相反。」麥加恩說道，「而且這種情況每個月都在惡化。」

 

儘管有人擔心取消資本利得稅只會讓高收入家庭受益，但是麥加恩指出，許多中產階級家庭也在受到資本利得稅的懲罰，因為「在快速增長的市場中，他們只能長期擁有自己的住房」。

 

投資者凱文‧奧利里（Kevin O’Leary）則稱這一法案是「常識問題」。

 

「不對主要住房徵收資本利得稅，意味著年輕家庭可以在不受到懲罰的情況下成長。」他在X平台上寫道，「想要人們申請房貸並積累財富嗎？那麼就不要在他們交易時向他們徵收重稅。這是常識問題。」

 

而川普總統則認為，如果美國央行（美聯儲）願意降低利率，就有可能紓解房屋抵押貸款的壓力，那麼最終來說，那麼就不一定需要取消聯邦資本利得稅了。

 

川普在7月22日與菲律賓總統小費迪南德‧馬科斯（Ferdinand Marcos Jr.）的會晤中說道：「如果美聯儲能降低利率，我們甚至不必這麼做。」

 

截至7月17日的一週，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.75%，與一年前相比變化不大。

 

原文：Ending the Capital Gains Tax on Home Sales—What to Know刊登於英文《大紀元時報》。

 

責任編輯：李琳