明星區豪宅也被霸 華人律師談保護空房方法

2024年4月10日，加州第49區眾議員候選人、南加州律師劉龍珠接受新唐人電視台採訪。（馬尚恩／大紀元）

 

 

【大紀元2024年04月13日訊】（大紀元記者李佳音、馬尚恩洛杉磯報導）橙縣城市和洛縣亞凱迪亞（Arcadia）是大洛杉磯都會區華人最喜愛的兩個居家地點。一些富裕的中國人也喜歡到這些好區買下多套物業。但這些房主眼下最為擔心的問題是：自己名下空著的住宅，會不會被「房霸」（squatters）占據？

 

「房霸」侵占房子，在美國、尤其是加州和紐約州屢屢發生，給屋主們帶來巨大損失，讓他們膽戰心驚。前陣子，「抖音」上發布的一條短視頻，煽動無證移民去占據空房居住。這更加劇了華人房主的擔憂，很多房主向律師詢問應對之法。

 

加州第49區眾議員競選人、南加州律師劉龍珠接觸了大量案例，一些屋主還委託他幫助驅趕「房霸」。週三（4月10日）受訪時，劉龍珠剖析了「房霸」現象發生的根源，並提供保護房主的辦法。

 

強占房屋後 深夜收費聚會

 

劉龍珠以最近洛杉磯著名富人區比弗利山莊附近一處霸屋案為例。據英國《每日郵報》（Daily Mail）報導，原屋主因涉嫌謀殺被調查而逃離美國後，房子最終被收回，由抵押貸款機構掌握。這棟價值400多萬美元的四臥豪宅，僅隔兩戶就是NBA球星勒布朗·詹姆斯（LeBron James）正在打造的「夢之家」，鄰居中不乏名流，包括歌星約翰·傳奇（John Legend）夫婦、兩獲艾美獎的演藝名人塞思·麥克法蘭（Seth McFarland）等等。

 

與一般霸屋者偷偷摸摸、深怕別人發現的心理不同，這名霸屋者——34歲的緩刑犯在取下房前的售房招牌進住之後，每週都會連續幾天舉辦深夜派對，甚至遇到明星鄰居時還會主動打招呼。劉龍珠說明，更為嚴重的是，霸屋者還會吸毒濫交，「當年真正的屋主都沒有這麼狠」。他們不但住在裡面，還把房間按每晚300美元的價格出租，派對按每人50～75美元收費。

 

這名房霸的行為震驚了周圍的明星。一位明星不堪其擾，報警想把霸屋者趕走，但警方最後無法達成任務。直到今年2月份，曠日持久的較量才終見分曉：霸屋者與業主達成協議搬出去。

 

還有比這更惡劣的情形。劉龍珠說：「有的霸屋者可能會利用你的房子去非法種植大麻。」帶來的後果是：第一，房子會損壞，因種植大麻要在室內接各種管道，修復房屋最少要花10萬美元。第二，非法種植大麻屬於刑事犯罪，房主有可能被警方認為是主謀而涉入法律風險，房子可能被政府收走。

 

為何會發生房霸現象

 

劉龍珠認為，房霸的產生與多個因素有關。

 

加州《刑法典》第602條規定，未經屋主同意擅闖民宅屬於刑事犯罪；如罪名成立，最高判刑入監六個月，罰款1,000美元。劉龍珠認為，加州的法律其實非常清楚，上述房霸的行為已經違反了加州法律。但警察為何不管呢？

 

「第一，加州的警察可能不懂這條法律。」劉龍珠說，第二，可能警察覺得事情處理與否對其影響不大，也管不過來；第三，這與加州政壇整體上的極左風氣有關。

 

加州從上到下，從州長到州議員，都是民主黨人占絕對多數。很多法官也是由民主黨的州長任命，他們的思維模式是：你不住，別人為什麼不可以住？房子空著也是巨大浪費。加州法律規定：一所房子，如果房主不管不問，房子可能被政府收走——雖然這種情形很少發生；如果有其他人繳了地產稅、連續繳五年，這套房子就可能到了別人名下。

 

在華人比例最高的橙縣和亞凱迪亞市，最近經常發生「霸屋」現象。一些富裕的華人買了幾套房子，住不過來，又未能及時出租，結果被一些「房霸」鑽了空子。劉龍珠發現，以前房霸多是其他族裔，但近來華人霸屋現象開始增多。他認為，這與目前的執法環境也有關——警察不願意管。如果律師的態度不夠強硬，就很難引起警方的重視。

 

如何預防物業被侵占

 

劉龍珠表示，要避免自己的房子被不速之客侵占，要安裝攝像頭、不要放保險箱。最重要的是，不能讓房子空著；如果把房子租出去，被霸占的風險就會減小很多。

 

在招租時，首先要仔細調查租客的背景、歷史紀錄。「我們可以幫你做背景調查。」劉龍珠表示，一般說來，以前的租房紀錄、信用、工作、家庭狀況等都要調查，房客寧缺勿濫。

 

其次，記住「公事公辦」，租房一定要簽合同。房東和房客是商業關係，相互尊重，不要讓這種關係複雜化，以免產生糾紛、影響了租賃合同的執行。房東還要每個月及時收取房租，當月不繳房租的房客，就應要求其離開，不能拖延；否則，房客極易變成房霸。

 

第三，租客名字要在租約上寫清楚，不能隨意添加其他租客。這一條對預防那些品行不端的租客非常重要，也有利於房東在使用「驅趕程序」時更好地保護自己的權益。

 

責任編輯：方平