中國房地產陷銷售怪圈 降不降價都是「死」
【大紀元2024年02月07日訊】（大紀元專題部記者江楓報導）中國房價已連續下滑7個月。為挽救中國房市，中共當局頻頻出台救市措施，但收效甚微。著名投資公司認為，中國目前房價還需要下跌80%，才能達到老百姓能承受的水平。但大幅降價的結果是房地產公司和地方政府利益嚴重受損。中國的樓市陷入了「怎麼做都死」的怪圈。
放寬限購政策難奏效
1月30日，上海官宣放開外環外非本市戶籍單身購房。自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城成為了新政的重點受益區。
從去年9月和10月開始，包括瀋陽、南京、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州等多個熱點城市已經全面取消了限購政策。在此之前，佛山、東莞、揚州、嘉興等熱點城市也已全面取消限購。
但是，當局的這些刺激措施，對拯救房市則是收效甚微。
1月17日，中共國家統計局公布的數據顯示，去年12月份新建住宅價格創下2015年2月以來的最大跌幅。12月新房價格下跌0.4%，創9個月最快跌幅。這是連續第七個月下滑。
二手房市場方面，70個一二三線城市房價較去年同期均連續第七個月下跌。
房地產低迷讓地方政府失去出賣土地這一最大的財政來源。為挽救房地產，中共當局放寬了北京和上海的購屋限制。
12月中旬，北京市住房和城鄉建設委員會在其網站上宣布，將第二套房的首付比例降至40%或50%。相比之下，先前的門檻為60%或80%。北京也將首套房首付比例從先前的35%或40%下調至30%。該市自2014年以來首次放寬了所謂非豪華住宅的定義，允許更多住宅有資格獲得較低的抵押貸款門檻。
同月，上海首次將購屋者首付比例降至30%，第二套房首付比例降至50%。同北京一樣，它也改變了所謂的非豪華住宅的定義，允許更多住宅有資格獲得較低的抵押貸款門檻。
中共還考慮向一批陷入困境的房地產開發商提供銀行支持，比如允許銀行向他們提供無擔保貸款的計劃。
然而，這些措施不僅未減緩中國房地產衰退的速度，反而還在加速。
救市措施擋不住房地產市場的衰退
中共國家統計局數據顯示，按建築面積計算，去年12月份商品房銷售量同比下降23%。中國2023年的房屋銷售額同比下降了6.5%。僅去年12月的月銷售額就比去年同期下降了17.1%。
而在開發商房地產投資方面，12月出現年度下滑。2023年房地產投資下降9.6%。
房貸需求依然疲軟。根據滙豐環球研究（HSBC Global Research）的報告，用於衡量未來房地產投資的關鍵指標——住宅新開工面積——同比下降了21%，預示該行業的需求持續疲軟。
今年1月，中國和香港的房地產開發商股票遭拋售。追蹤中國房地產開發商的恆生中國內地地產指數累計下跌9.5%。
然而，這並不是最糟糕的情況。
Natixis亞洲區首席經濟學家艾麗西亞‧加西亞‧耶赫雷羅（Alicia García-Herrero）說，中國的房市尚未觸底，還有很長的路要走。
野村（Nomura）分析師董季舟和Riley Jin也表示，「沒有跡象表明（中國）房地產行業的基本面已經觸底。」
這不僅僅是國際經濟學家的預測，也是中國體制內經濟學家的看法。
「房價下跌沒有到位」
北京大學國家發展研究院院長姚洋今年1月談及房地產市場的時候說，「為什麼各地都取消了限購，但居民買房的熱情不高？」「（因為）房價下降沒調整到位，因此老百姓就不太可能買房。」
他表示，房價居高不下是因為地方政府不想讓房價跌。如果政府捨不得讓房價下跌，房價不能「跌到位」，想讓房地產穩定下來的難度就極大了。
什麼才算「跌到位」呢？姚洋認為，「老百姓覺得心裡能承受了，這個房價可以了，（就）有人開始買了。」
那麼房屋的價格多高算合理？中國的房價是否高得離譜？
中國房價收入比是美國的7倍
根據著名投資公司富達的建議，對大多數人和家庭來說，房屋總價值一般不應超過家庭年總收入的3至5倍。
美國新建城市住宅的平均成本是美國平均收入的4.3倍。然而，中國的房價收入比卻遠遠超過這個數字。截至2021年，中國新建城市住宅的平均成本是全國平均收入的29.8倍。
根據富達的建議，中國目前的房價要下跌83%，才能達到老百姓「能承受」的水平。
然而，中國大城市的房價高得更加驚人。
中國首都北京的房價收入比是美國首都華盛頓特區的9倍，是休士頓或達拉斯的大約19倍。中國金融中心上海的房價收入比大約是美國金融中心紐約市的4倍。
作為中國的二線城市，成都的房價收入比仍然比美國最昂貴的城市紐約市高出一倍多。若是跟聖路易斯或印第安納州的波利斯等典型美國城市相比，成都的房價收入比是它們的5至15倍。
此外，由於美國住房平均面積普遍比中國住房大，中國住房每平方英尺的居住面積的價格平均比美國住房高出30至50倍。
中國的房價可以說是全球最貴的。在一項針對全球480個城市（包括131個美國城市和7個中國城市）的平均住房負擔能力研究中，所有7個中國城市均出現在最昂貴的60個城市中，其中5個城市位於前16名之內。深圳、北京、上海是全球房價最貴的三個城市。
持續三年的中共病毒（新冠病毒）疫情，讓許多中國人收入下降甚至失去工作，因此放棄了購買房子的打算。一路吹脹的中國房地產泡沫終於開始破裂。
然而，房價下跌對於中共政府、房地產商來說是一件可怕的事。他們紛紛大呼「房價不能跌」。
房地產公司融創中國董事長孫宏斌稱，如果房價下跌30%以上，幾乎所有房企都要破產；其對經濟、對政府財政也將產生巨大負面影響。
他認為，作為支柱產業的房地產，房價下跌將損害經濟。許多地方財政依靠賣地維生，房價下跌，地就賣不出去。他引述「專家」的話說，老百姓的財富70%在房子上，如果房價大幅下跌，老百姓的財富瞬間歸零了，幾十年白幹了。
然而，買得起房子的中國人還是「小眾」。大部分老百姓窮其一生恐怕也買不起一套房。他們即使每個月存下一半的收入來買新房子，然而到退休時，他們卻只存下了購買一套房子所需資金的三分之一。這個負擔將被傳遞給他們的後代。然後他們的兒子、孫子，在他們去世半個世紀後，三代人努力奮鬥的成果才將是「有權購買距離大城市兩小時路程的500平方英尺公寓」。
責任編輯：連書華
沒有留言:
張貼留言