是什麼力量在推動美國房地產市場的完美風暴？
【大紀元2023年11月09日訊】（英文大紀元記者Mary Prenon報導／秋生編譯）居住在紐約州帕特南縣（Putnam County）的按摩師克莉斯汀‧伊根（Christine Egan）近兩年來一直在急切地尋找房子。她和16歲的女兒伊莎貝爾（Isabel）一直租房住在距離紐約市以北一個多小時車程的郊區社區的一棟聯排別墅裡。
伊根女士形容整個過程非常令人沮喪。她告訴《大紀元時報》，「最大的問題是，在我的價格範圍內找不到房子，而當我找到時，房子又被別人出高價買走。在這個地區，35萬到40萬美元之間的房子少之又少，而且很多都需要大修。」
伊根女士說，「我真不敢相信這些房子賣這麼貴還需要大修。我在付完首付後，就沒錢修了。」
一般來說，她要找的房子並不難找：有三個小臥室和一個小院子的牧場式住宅。
伊根女士說，「我想留在同一個地區，但如果我想買一套不需要大動干戈的房子，我現在面臨的是50萬美元或更高的價格，這些房子都很漂亮，但我買不起。」
她說，在她的價格範圍內看到的一些房子，需要翻新廚房、浴室、電器、大型管道或電氣工程。目前約為7.5%的抵押貸款利率也限制了她的負擔能力。
伊根女士說，「唯一的好處是我不急於搬家，所以我可以等待，我不需要什麼大房子，因為我女兒可能幾年後就要上大學了。我只想找一棟我喜歡的房子，只需要在外觀上做一些升級即可的。」
目前，她想留在紐約郊區，以便靠近家人和朋友。她的情況與這個國家的許多人並無二致。
「全國住房會議」（National Housing Conference）——總部設在華盛頓的美國經濟適用房（業界）領袖的聯盟——警告說，美國的住房可負擔性危機正在升級。
該聯盟執行長戴維‧德沃金（David Dworkin）說，「雖然名義工資的增長是對勞動力成本上升的回應，但是，通脹水平的飆升已大大侵蝕了這些漲幅。」
「隨著房價和租房價格的飛漲，對於太多勤勞的個人和家庭來說，擁有一個像樣的房子的夢想正在變得遙不可及。」
「全國住房會議」新近更新的「工資到工資」（paycheck‧-to-paycheck）數據庫將全國大都市地區的工資數據與住房成本進行了比較。
根據這一模型，西雅圖地區的個人、夫婦或家庭需要達到23.4萬美元的總收入才能考慮置業，房價中位數為70.3萬美元。在佛州坦帕（Tampa）和聖彼得堡（St. Petersburg）地區，購房的收入要求為12.3萬美元，房價中位數為37.04萬美元。
根據房地產經紀人網站Realtor.com發布的10月份住房報告，全國待售房屋數量連續第四個月下降，能夠承受不斷上漲費用的美國人正變得越來越少。
Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧黑爾（Danielle Hale）說，「當前的房地產市場繼續對購房者和賣房者構成挑戰。」
「雖然創紀錄的高抵押貸款利率讓許多潛在購房者望而卻步，但庫存和房屋在市場上停留時間的減少表明，一些購房者正在迅速行動，以在利率進一步走高之前鎖定利率。」
Realtor.com的報告顯示，與大流行病前的水平相比，庫存下降了近42%，導致房價上漲。鑒於庫存不足，許多潛在購房者開始關注新建房屋，而一旦市場上出現價格適中的住房，就會被迅速搶購一空。
與此同時，自2019年以來，全國掛牌價中位數上漲了37%。
瀏覽一下全國的掛牌價中位數就會發現，加利福尼亞州的大都會區仍然是最昂貴的，聖何塞-桑尼維爾-聖克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）地區的掛牌價為130萬美元，洛杉磯-長灘-阿納海姆（Los Angeles-Long Beach-Anaheim）地區的掛牌價為115萬美元。
在華盛頓州，西雅圖-塔科馬-貝爾維尤（Seattle-Tacoma-Bellevue）地區的房價中位數緊隨其後，為79.2萬美元，其次是紐約市和紐瓦克-澤西城（Newark-Jersey City）地區，為73萬美元。
最經濟實惠的城市包括密蘇里州的聖路易斯市，其房價中位數為27.7萬美元，密歇根州的底特律-沃倫-德班（Detroit-Warren-Dearborn）地區為25.2萬美元。
房屋銷量下降
全美房地產經紀人協會（the National Association of Realtors, NAR）最近發布報告稱，9月份成屋銷售再次下降了2%，與一年前相比降幅超過15%。全美所有四個地區——東北部、中西部、南部和西部——銷售量都出現了同比下降，全國範圍內的房屋銷售量已跌至13年來的最低點。
全國現房銷售量，包括獨棟住宅、聯排別墅、公寓和合作公寓，從2022年9月的468萬套下降到2023年9月的396萬套。
NAR首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）表示，「與今年全年的情況一樣，有限的庫存和較低的住房可負擔性繼續阻礙著房屋銷售。鑒於通脹疲軟和就業增長減弱，美聯儲根本無法繼續加息。」
據NAR報告，截至9月底，美國的住房庫存總量為113萬套，比8月份增加了2.7%，但比一年前下降了8.1%；9月份的現房價格中位數為39.43萬美元，比2022年9月的38.35萬美元上漲了1萬多美元。美國所有四個地區都報告了價格上漲。
雲先生說，「房價連續第三個月較去年同期上漲，證實了增加住房供應的迫切需要。」
據NAR報告，9月份首次購房者占銷售量的27%，低於8月份的29%，也低於2022年9月份的水平。接近30%的交易為現金銷售，高於8月份的27%和2022年9月份的22%。
個人投資者或二手房買家在現金銷售中占很大比例，他們在9月份購買了18%的房屋，高於8月份的16%和一年前的15%。因此，許多有意購房的人不得不選擇租房。
根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的數據，由於較高的利率繼續影響著人們的負擔能力和購買力，抵押貸款申請量最近急劇下降至1995年以來的最低水平。
許多人考慮租房
全國性租房平台Dwellsy聯合創始人兼首席執行官喬納斯‧博多（Jonas Bordo）告訴《大紀元時報》，當前市場明顯轉向租賃。
他說，「新購房者正在被擠出市場，因為房價一直維持在令人難以置信的高位，現在又多了一層成本，那就是過去幾年翻了一番多的抵押貸款利率。」
除了潛在的首次購房者現在決定租房外，還有一個由需要搬遷的人組成的新市場，他們選擇租房，直到市場穩定下來。
博多說，「這些人中有很多人可能會把現有的房子租出去，然後自己在新的地方租房住。」
Dwellsy的研究表明，今年的租房數量沒有顯著增加。不過，自2021年1月以來，獨棟住宅的租金上漲了22%。
博多說，「很多人從紐約或加利福尼亞等房價較高的地區搬來，他們在南部或中西部地區租房的價格可能會低很多。」
博多說，「遠程工作仍然可以讓員工保留工資，但由於居住在費用較低的地區，可以節省更多的錢。」
博多認為，預計2024年市場將趨於穩定，這不會對房屋租賃產生重大影響。
他說：「即使利率為6%，我認為許多人可能仍會發現很難首次置業。」
博多稱，目前，全國一室一衛公寓的租金中位數為1295美元，而三室一廳獨棟住宅的租金中位數為1890美元。
Realtor.com的10月份住房報告為租房者帶來了一些好消息：單間公寓、一居室單元和兩居室單元的價格連續第五個月下降了0.7%。全美前50最大都會區的租金中位數降至1747美元，比2022年7月的峰值下降了29美元。
房地產經紀人網的黑爾（Hale）女士說，「隨著房租緩解，房價和抵押貸款利率繼續攀升，在幾乎所有主要市場，租房都比買房更划算。」
「可是，即使有大量新公寓單元湧入市場，租房者對這些新公寓的認購速度仍快於大流行之前。」
正如預期的那樣，最經濟實惠的都會區房屋租金可以在中西部地區找到。Realtor.com發現，密爾沃基、辛辛那提、克利夫蘭和印第安納波利斯躋身租金同比增長最快的十大都會區。
舊金山、洛杉磯、達拉斯和佛羅里達州的奧蘭多等南部和西部市場的租金均有所下降。
「這是一次粗暴的覺醒」
在紐約租房多年已後，比安卡‧法比安（Bianca Fabian）和丈夫斯科特‧拉姆薩瓦克（Scott Ramsawak）花了六個月時間在三州地區（紐約都會區）尋找房子，然後搬進了他們在紐約長島的第一套住房。
法比安女士告訴《大紀元時報》，「我丈夫遠程工作，所以他可以搬到任何地方，但我需要靠近曼哈頓，靠近我的客戶。」
法比安女士是公共關係公司Command Collective的聯合創始人，拉姆薩瓦克從事會計和財務工作。
她說：「我們有兩份收入，在經濟上非常負責任，省吃儉用，做好了出價的準備。但我們發現，在加上稅費和抵押貸款利率升高的情況下，我們仍然很吃力。」
長島住宅的標價比帕特南縣的高得多，因此這對夫婦的預算在100萬美元以下。他們最終買下的是一棟建於20世紀60年代的房子，有兩間大臥室和兩間小臥室，另外還有一個漏水的游泳池和一個朽壞的煙囪，這些都沒有在房屋檢查中披露。由於競標激烈，他們不得不出比要價高10萬美元的價格。
在尋找過程中，這對夫婦還向承包商諮詢了他們所看到的「翻修房」的估價。法比安女士說，「有些最差的房子在照片上看起來很不錯。」
「這是一次粗暴的覺醒！有些地方看起來就像鬼屋，牆上有洞、發霉、電器失靈，破舊不堪，幾乎像是一場惡作劇，我們簡直不敢相信人們會為這些地方爭得面紅耳赤！」
幾個月來，他們每個週末都在看房子，並且慢慢地開始縮減他們的「願望清單」。
法比安女士說，「當時，我們只想要沒有黴菌、有電、有暖氣、有爐子、有冰箱的房子。」
當他們找到現在居住的房子時，他們在車道上就提出了報價。
法比安女士說，「賣家想儘快搬走，因為他們要離開這個國家，我想我們只是運氣好。」他們的報價被接受了，並於今年7月搬了進去。
她說，「第一天晚上，我們在地下室發現了蟋蟀，在外面發現了白蟻，還在泳池裡看到了一隻老鼠。」
在修好泳池和煙囪，並請來害蟲防治人員後，他們現在正在市場上選購家具。
雖然他們很喜歡這棟房子和社區，但他們也擔心以後可能會有額外的支出。
法比安女士說，「我們希望能幸福——也就是說，直到下一個問題出現為止。」
原文：So, You Want to Buy a Home In This Market? Think Again.刊登於英文《大紀元時報》。
責任編輯：李琳
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